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1. 질의요지

「임대주택법」 제21조제1항에 따라 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택을 우선 분양전환하기 위해 분양전환가격을 산정하는 경우, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호다목의 산정가격 계산식 중 “분양전환 당시의 건축비”는 건설 당시 실제 건축비를 의미하는지?

2. 회답

  「임대주택법」 제21조제1항에 따라 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택을 우선 분양전환하기 위해 분양전환가격을 산정하는 경우, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호다목의 산정가격 계산식 중 “분양전환 당시의 건축비”는 건설 당시 실제 건축비를 의미한다고 할 수는 없습니다. 

3. 이유

  「임대주택법」 제21조제1항 및 제10항에 따르면 임대사업자는 임대의무기간이 지난 후 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설한 임대주택을 분양전환하는 경우에는 임차인에게 우선 분양전환하여야 하고, 그 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있으며, 이에 따라 같은 법 시행령 제23조제8항에서는 법 제21조제1항부터 제9항까지의 규정에 따라 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 분양전환가격 산정의 기준·방법 및 절차 등에 관하여 제1항부터 제7항까지 규정된 것 외에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제9조 및 제14조에 따르면 영 제23조제8항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 기준은 별표 1과 같다고 규정하고 있습니다.

  그런데, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1의 제1호나목 및 제2호다목에 따르면 “임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격(이하 “산정가격”이라 함)에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다”고 규정하고 있고, 그 산정가격은 “분양전환 당시의
 건축비”와 “입주자 모집 공고 당시의 택지비” 및 “택지비 이자”를 합산한 가격으로 규정하고 있는 바, 산정가격이란 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격이라 할 것이므로, 별표 1 제2호다목의 산정가격의 계산식 중 “분양전환 당시의 건축비”란 임대주택의 건축비를 기준으로 “분양전환 당시에” 산정한 해당 건축비를 의미한다고 할 것입니다.

  한편, 임대주택 건설원가 중 건축비를 계산함에 있어 건축비의 상한선인 표준건축비를 적용해서는 안 되고 건설 당시 실제 건축비를 적용해야 하므로(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97070 판결례 참조), 산정가격 계산시 “분양전환 당시의 건축비”를 건설원가 계산시의 건축비와 달리 볼 이유가 없다는 주장이 있을 수 있으나, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1에 따르면 제2호가목의 건설원가에는 건축비와 택지비를 기준으로 입주자모집 승인권자가 산정한 “최초 입주자 모집 당시의” 주택가격을 적용하도록 하고 있는 반면, 같은 호 다목의 산정가격에는 “분양전환 당시의” 건축비를 적용하도록 되어 있어, 적용되는 건축비의 기준 시점이 다르다 할 것입니다.

  만일 산정가격을 계산할 때에도 “분양전환 당시의 건축비”에 건설 당시 실제 건축비를 적용한다면, 같은 법 
시행규칙 별표 1 제1호나목에서 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 “건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액”으로 하되, “산정가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액”을 초과할 수 없다고 규정하고 있는데, 현실적으로 감정평가금액이 건설원가보다 높은 대부분의 경우 “건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액”이 “산정가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액”보다 높게 되어, 결국 임대주택의 분양전환가격은 산정가격을 기준으로 결정하게 되므로 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제1호나목의 규정이 무의미해진다고 할 것입니다.

  따라서, 「임대주택법」 제21조제1항에 따라 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택을 우선 분양전환하기 위해 분양전환가격을 산정하는 경우, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호다목의 산정가격 계산식 중 “분양전환 당시의 건축비”는 건설 당시 실제 건축비를 의미한다고 할 수는 없습니다.