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1. 질의요지

주택재개발사업에서 「도시 및 주거환경정비법」 제46조에 따라 분양신청을 하지 아니한 자가 조합원 자격이 상실됨에 따라 조합설립 변경을 하려는 경우, 이에 관하여 같은 법 시행령 제27조제4호에 따라 시ㆍ도 조례에서 조합설립 변경의 경미한 사항으로 정하고 있는 바가 없더라도, 이러한 변경을 같은 법 제16조제1항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 법 시행령 제27조에 따른 경미한 사항의 변경으로 볼 수 있는지?

2. 회답

  주택재개발사업에서 「도시 및 주거환경정비법」 제46조에 따라 분양신청을 하지 아니한 자가 조합원 자격이 상실됨에 따라 조합설립 변경을 하려는 경우, 이에 관하여 같은 법 시행령 제27조제4호에 따라 시ㆍ도 조례에서 조합설립 변경의 경미한 사항으로 정하고 있는 바가 없다면, 이러한 변경을 같은 법 제16조제1항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 법 시행령 제27조에 따른 경미한 사항의 변경으로 볼 수는 없다고 할 것입니다.

3. 이유

  「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제16조제1항에 따르면 주택재개발사업의 조합설립 및 조합설립 변경을 하고자 하는 경우 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관, 국토해양부령으로 정하는 서류 및 그 밖에 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도의 조례로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받도록 하되, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의 없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있도록 규정하고, 같은 법 시행규칙 제7조제1항에서는 조합설립인가 신청 시 제출하여야 하는 서류 중 하나로 조합원 명부를 제출하도록 규정하고 있습니다.

  또한, 도시정비법 제46조제2항에서는 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 같은 조 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하도록 하고, 같은 법 제47조에서 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자에게 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하도록 규정하고 있는바, 관련 규정의 내용을 종합하여 보면, 주택재개발사업에서 같은 법 
제46조에 따라 분양신청을 하지 아니한 자는 현금청산의 대상이 되고 결국 조합원 자격을 상실하게 되는데, 이에 따라 당초 조합설립 인가 신청 시 제출한 조합원 명부의 변경이 있어야 하므로, 분양신청을 하지 아니한 자의 조합원 자격 상실은 조합설립 변경 사유에 해당한다고 할 것입니다.

  그런데, 조합설립 변경의 경미한 사항을 각 호로 규정하고 있는 도시정비법 시행령 제27조에서는 조합의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 조합장의 주소 및 성명(제1호), 토지 또는 건축물의 매매 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원의 교체 또는 신규가입(제2호), 그 밖에 시ㆍ도 조례로 정하는 사항(제4호) 등을 규정하고 있을 뿐이어서, 같은 조에 명시적으로 규정되어 있지 않은(해당 시ㆍ도 조례에서도 이에 관한 사항을 규정하고 있지 않음) “같은 법 제46조에 따라 분양신청을 하지 아니한 자의 조합원 자격 상실”에 따른 조합설립 변경이 경미한 사항의 변경에 해당하는지가 문제됩니다.

  먼저, 도시정비법 제16조제1항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 법 시행령 제27조에서 조합설립 변경의 경미한 사항을 규정하고 있는 취지는 조합설립 변경 사항의 중요성에 대한 고려 없이 일률적으로 조합원의 동의를 받아 시장ㆍ군수의 인가를 받도록 할 경우 신속한
 정비사업 추진에 지장이 있으므로, 일정한 사안의 경우 “예외적으로” 그러한 절차 없이 시장ㆍ군수에게 신고함으로써 조합설립 변경이 가능하도록 하려는 것임을 고려할 때, 어떠한 사항이 “예외적으로” 경미한 사항에 해당하는지 여부에 대해서 문언에 규정된 것 이상으로 범위를 확대하는 것은 타당하지 않다고 할 것인바, 같은 법 시행령 제27조 각 호에서 규정한 사유를 문언의 의미보다 넓게 해석하거나 각 호의 규정을 유추하여 확대 적용하는 것은 타당하지 않다고 할 것입니다. 

  아울러, 어떠한 경우가 조합설립의 경미한 변경 사항에 해당하는지 에 관하여 도시정비법 시행령 제27조 각 호에서 그 사유를 구체적으로 정하고 있는 것은 어떠한 경우가 경미한 사항의 변경인지를 분명하게 함으로써 정비사업 추진과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 최소화하기 위한 것이라는 점을 고려해 보더라도 문언의 범위를 넘어서 확대하여 해석하는 것은 적절하지 않다고 할 것입니다.

  한편, 도시정비법 시행령 제27조제2호에서 조합설립 변경의 경미한 사항으로 규정하고 있는 토지 또는 건축물의 매매 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 경우의 “조합원의 교체”는, 기존의 조합원이 조합원 자격을 상실하고 새로운 사람이 조합원에 포함되는 경우를 예정하고 있는 규정이라 할 것인데, 분
양신청을 하지 않은 자의 조합원 자격 상실의 경우는 새로운 사람이 조합원에 포함됨이 없이 분양신청을 하지 않은 자가 일방적으로 조합원 자격을 상실함에 따라 조합원에 변동이 생기는 것으로서, 이 사안은 성질상 같은 조 제2호의 경우와 다를 뿐 아니라 같은 조 제2호에서 예정하고 있는 경우도 아니라고 할 것이므로, 이 사안의 경우를 같은 조 제2호에 준하여 조합설립 변경의 경미한 사항으로 보는 것 역시 타당하지 않다고 할 것입니다.

  더욱이, 도시정비법 제46조에 따라 분양신청을 하지 아니한 자가 다수인 경우에는 기존 조합원 상당 수가 조합원 자격을 상실하게 될 것인데, 관련 규정의 취지에 비추어 볼 때 과연 이러한 경우에도 명문의 규정 없이 시장ㆍ군수에게 신고하고 조합설립을 변경할 수 있도록 하는 것이 적절한지에 대해서는 의문이라고 할 것입니다. 

  따라서, 주택재개발사업에서 도시정비법 제46조에 따라 분양신청을 하지 아니한 자가 조합원 자격이 상실됨에 따라 조합설립 변경을 하려는 경우, 이에 관하여 같은 법 시행령 제27조제4호에 따라 시ㆍ도 조례에서 조합설립 변경의 경미한 사항으로 정하고 있는 바가 없다면, 이러한 변경을 같은 법 제16조제1항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 법 시행령 제27조에 따른 경미한 사항의 변경으로 볼 
수는 없다고 할 것입니다.

※ 법령정비 의견
  도시정비법 제46조에 따라 분양신청을 하지 아니한 자가 조합원 자격이 상실됨에 따라 조합설립 변경을 하려는 모든 경우를 경미한 사항의 변경이 아니라고 보는 경우 효율적인 정비사업 추진에 지장을 초래할 우려가 있다고 판단된다면 입법적인 보완이 필요하다고 할 것입니다.