1. 질의요지
「주택법 시행규칙」 제21조제6항에 따른 감사(監査)의 범위는 해당 감사(監事) 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것인지?
2. 회답
「주택법 시행규칙」 제21조제6항에 따른 감사(監査)의 범위는 해당 감사(監事) 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것은 아니라고 할 것입니다.
3. 이유
「주택법 시행규칙」 제21조제5항 및 제6항에서는 입주자대표회의의 임원으로서의 감사가 실시하는 감사업무에 대하여 규정하고 있는데, 해당 규정 외에는 주택법령에서 입주자대표회의 임원으로서의 감사가 실시하는 감사업무에 대하여 별다른 규정을 두고 있지 않는바, 감사의 범위가 해당 감사의 임기 내에 한정된다는 명문의 규정이 없으므로 주택법령에 따른 감사 범위가 당연히 감사의 임기 내의 관리주체 업무에 한정된다고 볼 수는 없습니다.
그리고, 일반적으로 감사를 실시하는 이유는 감사대상에 대한 위법성, 타당성 등을 심사하여 이에 대한 시정조치를 하기 위한 것으로, 「주택법 시행규칙」 제21조제6항의 감사 또한 공동주택의 입주자 등 이해관계인을 보호하고 부정한 회계처리로 인한 피해를 방지함으로써 공동주택의 건전한 관리와 발전을 도모하고자 마련된 제도라고 할 것인바, 이러한 감사에 있어서 중요한 부분은 해당 감사대상에 대한 위법성, 타당성 여부에 대한 검토 부분이지, 감사를 실시하는 주체가 누구인지에 대한 것은 보다 부수적인 부분이라고 할 것입니다.
또한, 「주택법 시행규칙」 제21조제5항은 입주자대표회의 임원인 감사가 하는 업무를 설명하는 일반적인 규정이라고 할 것이고, 같은 조 제5항과 제6항에서의 “감사”를 입주자대표회의 임원으로서
의 감사 가 아닌 실제로 임기가 한정된 감사 개개인을 지칭하는 것으로 볼 수는 없으므로, 해당 감사의 범위를 “감사의 임기 내”로 단절하여 해석하기는 어렵다고 할 것입니다.
더욱이, 「주택법 시행규칙」 제21조제6항에 따른 감사의 대상인 관리주체는 「주택법 시행령」 제55조에 따라 공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리부터 관리비, 사용료의 징수와 공과금의 납부대행, 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행 등 공동주택의 전반적인 관리를 담당하는바, 이러한 관리주체의 회계 관계 업무 및 관리업무 전반에 대하여 감독하는 것은 공동주택의 운영에 있어서 매우 중요한 부분이라고 할 수 있고, 같은 맥락에서 「주택법」 제56조, 제58조 및 제59조에서도 주택관리업자 등의 교육, 공동주택관리에 대한 감독 및 관리현황 공개에 대한 규정을 둠으로써 공동주택 관리의 적절성과 투명성 등을 확보할 수 있도록 하고 있습니다.
그렇다면, 현실적으로 감사의 임기와 회계연도 및 감사를 할 수 있는 시기가 일치하지 않는 상황에서 단순히 감사의 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정하여 감사를 실시할 수 있다고 본다면, 종전의 감사에서 누락된 위법 등을 알게 된다고 하더라도 감사를 하지 못하는 불합리한 결과를 초래할 수 있어, 당초 관리주체의 공동주택
관리에 대한 전반적인 내용을 감사하여 공동주택 운영 및 관리의 투명성 등을 제고하려는 주택법령의 취지에 부합하지 않는다고 할 것입니다.
한편, 「주택법 시행규칙」제21조제6항에서는 「주택법 시행령」제55조의3에 따라 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」제3조제1항에 따른 감사인에게 의뢰하여 회계감사를 실시하는 경우를 해당 감사에서 제외하고 있어 이를 「주택법 시행규칙」 제21조제6항의 감사가 감사의 임기 내에 한정하여 실시될 때 나타날 수 있는 문제를 방지하기 위한 규정으로 보는 의견이 있을 수 있으나, 해당 규정에서 「주택법 시행령」 제55조의3에 따른 감사를 제외하고 있는 것은 단지 중복감사의 문제를 방지하기 위한 것으로 보이고, 「주택법 시행령」 제55조의3의 감사는 입주자 등의 10분의 1 이상 연서 등의 경우에 예외적으로 실시하는 회계감사인 반면 「주택법 시행규칙」 제21조제5항 및 제6항의 감사는 회계감사에 한정되는 것이 아니라 관리주체의 관리업무 전반에 대한 감사라는 점, 만약 「주택법 시행규칙」 제21조제6항에서 나타날 수 있는 감사의 문제를 해결하기 위하여 「주택법 시행령」 제55조의3에 따라 감사를 요구하고자 한다면 입주자 등의 10분의 1 이상의 연서를 받거나 입주자대표회의의 의결을 기다려야 해서 감사의 적시성의 문제
가 발생할 수 있다는 점 등을 감안하면, 「주택법 시행령」 제55조의3의 감사 규정을 이유로 「주택법 시행규칙」 제21조제6항의 감사의 범위가 감사의 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정된다고 볼 수도 없습니다.
따라서, 「주택법 시행규칙」 제21조제6항에 따른 감사(監査)의 범위는 해당 감사(監事) 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것은 아니라고 할 것입니다.
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