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1. 질의요지

「도시 및 주거환경정비법」 제14조제3항, 같은 법 시행령 제22조의2제1항 및 구 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(2009. 8. 11. 대통령령 제21679호로 개정·시행된 것을 말함) 부칙 제3조에 따르면, 주택재개발사업을 위한 추진위원회는 조합설립인가를 신청하기 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최하여야 하고, 2009. 8. 11. 이후 최초로 소집요구되는 창립총회는 조합설립에 대한 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받은 후에 개최하여야 하는데,

  주택재개발추진위원회가 조합설립에 대한 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받았다고 판단하여 창립총회를 개최한 후 조합설립인가를 신청하였으나, 위 동의요건에 미달된 것으로 판명된 경우, 추가로 조합설립에 대한 동의를 받아 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의요건을 충족한 경우에도 다시 창립총회를 개최하여야 하는지?

2. 회답

  「도시 및 주거환경정비법」 제14조제3항, 같은 법 시행령 제22조의2제1항 및 구 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(2009. 8. 11. 대통령령 제21679호로 개정·시행된 것을 말함) 부칙 제3조에 따르면, 주택재개발사업을 위한 추진위원회는 조합설립인가를 신청하기 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최하여야 하고, 2009. 8. 11. 이후 최초로 소집요구되는 창립총회는 조합설립에 대한 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받은 후에 개최하여야 하는데,

  주택재개발추진위원회가 조합설립에 대한 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받았다고 판단하여 창립총회를 개최한 후 조합설립인가를 신청하였으나, 위 동의요건에 미달된 것으로 판명된 경우, 조합설립에 대한 토지등소유자의 동의요건에 미달한 수가 극히 소수에 불과하고, 추진위원회가 통상적인 방법에 따라 토지등소유자를 산정하여 동의요건을 충족하였다는 판단하에 창립총회를 개최한 경우로서 다시 창립총회를 개최하는 것이 지극히 불합리하다고 판단되는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고, 추가로 조합설립에 대한 동의를 받아 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유
자의 동의요건을 충족하였더라도 원칙적으로 다시 창립총회를 개최하여야 할 것입니다. 

3. 이유

  「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제14조제3항 및 같은 법 시행령 제22조의2제1항에 따르면 주택재개발조합의 설립을 위한 추진위원회(이하 “추진위원회”라 함)는 조합설립인가를 신청하기 전에 법 제16조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회(이하 “창립총회”라 함)를 개최하여야 하고, 같은 법 제16조제1항에 따르면 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻도록 하고 있는데, 

  도시정비법에서는 도시정비사업을 함에 있어 다양한 이해관계를 조정하고 사업추진과정의 투명성 및 효율성을 제고하기 위하여 단계별 사업추진절차와 그에 대한 토지등소유자의 동의요건을 명시적으로 규정하고 있고, 특히 종전에 도시정비법령에 명시적 규정 없이 민사법에 따라 운용되던 창립총회가 그 본래 기능을 충실히 수행할 수 있도록 2009. 8. 11. 도시정비법 시행령이 일부개정되어 창립총회의 개최시기, 요건 및 그 세부적 운영방법 등이 규정되면서, 조합설립인가신청 전에 창립총회를 개최하도록 하되, 창립총회 개최의 진정성을 확보할 수 있도록 그 개최시기를 조합설립 동의요건을 갖춘 이후로 정한 점(도시정비법 시행령 개정이유서
 참조) 등에 비추어 볼 때, 

  창립총회가 유효하게 개최되기 위해서는 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의가 필수적 요건이라고 해석되고, 이러한 동의요건에 미달한 상태에서 개최된 창립총회는 조합설립을 위한 유효한 창립총회라고 보기 어렵다고 할 것입니다.

  그렇다면, 현행 도시정비법령에서 조합설립에 관한 동의요건에 미달하여 개최된 창립총회의 흠결을 보완할 수 있는 규정을 두고 있지 않은 한, 조합설립에 대한 토지등소유자의 동의요건에 미달한 수가 극히 소수에 불과하고, 추진위원회가 통상적인 방법에 따라 토지등소유자를 산정하여 동의요건을 충족하였다는 판단하에 창립총회를 개최한 경우로서 다시 창립총회를 개최하는 것이 지극히 불합리하다고 판단되는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고, 원칙적으로 창립총회가 개최된 이후 미달된 토지등소유자의 동의를 받는 것만으로 창립총회가 유효하게 된다고 볼 수는 없다고 할 것입니다. 

  따라서, 주택재개발추진위원회가 조합설립에 대한 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받았다고 판단하여 창립총회를 개최한 후 조합설립인가를 신청하였으나, 위 동의요건에 미달된 것으로 판명된 경우, 조합설립에 대한 토지등소유
자의 동의요건에 미달한 수가 극히 소수에 불과하고, 추진위원회가 통상적인 방법에 따라 토지등소유자를 산정하여 동의요건을 충족하였다는 판단하에 창립총회를 개최한 경우로서 다시 창립총회를 개최하는 것이 지극히 불합리하다고 판단되는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고, 추가로 조합설립에 대한 동의를 받아 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의요건을 충족하였더라도, 원칙적으로 다시 창립총회를 개최하여야 할 것입니다.