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1. 질의요지

「주택법」 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약에 따라 입주자대표회의의 의결로 공동주택 단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고 그에 대하여 사용료를 받는 것이 공동주택 관리에 관한 「주택법」에 위반되는지?

2. 회답

  「주택법」 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약에 따라 입주자대표회의의 의결로 공동주택 단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고 그에 대하여 사용료를 받는 것이 공동주택 관리에 관한 「주택법」에 위반되는 것은 아니라고 할 것입니다.

3. 이유

  「주택법」 제43조제3항에 따라 입주자는 입주자대표회의를 구성하고, 같은 조 제4항에 따라 입주자대표회의가 공동주택을 자치관리하려는 경우에는 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고 일정한 기준을 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 하며, 같은 조 제7항제2호에서는 입주자대표회의의 의결사항을 대통령령으로 위임하고 있는데, 이에 따라 규정된 같은 법 시행령 제51조제1항에서는 입주자대표회의의 의결사항으로 알뜰시장의 개설에 관한 사항을 명시적으로 규정하고 있지는 아니하나, 같은 항 제3호에서는 단지 안의 도로ㆍ주차장 등의 운영기준에 관한 사항을 규정하고 있고, 같은 항 제9호에서는 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 공동주택관리규약으로 정하는 사항을 규정하고 있습니다.

  한편, 「주택법」 제44조제1항에 따르면 시ㆍ도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약의 준칙을 정하여야 하고, 같은 조 제2항에 따라 입주자와 사용자는 제1항에 따른 공동주택관리규약의 준칙을 참조하여 공동주택관리규약을 정하게 되는데, 같은 법 시행령 제57조제1항에 따르면 공동주택관리규약의 준칙에 포함되어야 하는 사항은 입주
자 등의 권리 및 의무 등 각종 공동주택의 관리에 필요한 사항이고, 공동주택관리규약에 자생단체가 농수산물 직거래ㆍ바자회 등의 목적을 위해 물건을 주차장 또는 단지 내 도로에 일시적으로 적재하는 행위는 입주자 등이 관리주체의 동의를 얻어서 할 수 있다고 규정하고 있다면 입주자 등이 관리주체의 동의를 얻어 알뜰시장을 개최하는 것이 가능하다는 판결례에 비추어 볼 때(인천지방법원 2006. 1. 19. 선고 2005노2142 판결례 참조), 공동주택관리규약에서 입주자대표회의의 의결로 알뜰시장이라는 목적을 위해 부대시설 또는 복리시설을 사용하는 행위를 허용하고 있다면, 입주자대표회의의 의결로 공동주택단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고 그 사용료를 받는다고 하더라도 「주택법」에 위반된다고 할 수는 없다 할 것입니다.

  한편, 「주택법」 제42조제2항제1호에 따라 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위를 하려는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하고, 같은 법 시행령 별표 3에서는 영리를 목적으로 하지 아니하는 시설에 한해 용도변경이 가능하다고 규정하고 있으므로, 공동주택단지 안의 부대시설 또는 복리시설에서 알뜰시장을 개설하고 사용료를 받는 것은 「주택법」에 위반된다는 주장이 있을 수 있으나, 같은 법 제42조제2항제1호에
 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하는 용도변경이란 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 적합한 범위 안에서 복리시설인 어린이놀이터, 의료시설, 유치원, 주민운동시설, 노인정 등을 상호간에 용도변경하는 것을 말하는 것(대법원 2000. 12. 22. 선고 99두455 판결례 참조)으로 적어도 상당기간 지속적인 용도로의 변경 행위를 말한다고 할 것이고, 또한 「주택법 시행령」 별표 3의 신고기준 규정은 신고대상이 되는 용도변경일 경우에 영리목적으로 용도를 변경하는 것을 제한하는 것이라고 해석되는바, 이 사안과 같은 알뜰시장은 부대시설 또는 복리시설의 용도는 그대로 유지한 채 일시적으로 해당 시설을 사용하는 것이므로, 「주택법」 제42조제2항제1호에 따른 신고대상이 되는 용도변경에는 해당하지 아니한다 할 것입니다.

  따라서, 「주택법」 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약에 따라 입주자대표회의의 의결로 공동주택 단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고 그에 대하여 사용료를 받는 것이 공동주택 관리에 관한 「주택법」에 위반되는 것은 아니라고 할 것입니다.