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1. 질의요지

「주택법」 제43조제1항 및 제3항, 같은 법 시행령 제48조제4호에 따르면, 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설(준주택인 오피스텔)과 주택(공동주택인 아파트)을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자대표회의를 구성하여야 하는데, 이 경우 오피스텔의 소유자도 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되는지?

2. 회답

  「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설(준주택인 오피스텔)과 주택(공동주택인 아파트)을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우, 오피스텔 소유자는 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되지 않습니다.

3. 이유

  「주택법」 제43조제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제48조 제4호에 따르면, 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 것을 요구하여야 합니다. 또한 「주택법」 제43조제3항은 입주자가 사업주체의 관리 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 한다고 규정하고 있습니다. 즉 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우, 입주자가 사업주체로부터 공동주택의 관리 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 하는바, 이 사안과 같이 오피스텔과 아파트를 동일건축물로 건축한 건축물로서 아파트가 150세대 이상인 건축물의 경우, 오피스텔의 소유자도 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되는지 문제됩니다.

  그런데, 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 선출되는 동별대표자를 구성원으로 하는
 법인 아닌 사단으로서(대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다6307 판결 참조) 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 관리권한을 가지므로, 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위를 해석함에 있어서는 법률문언의 해석에서 출발하여 규정의 내용 및 취지, 다른 법률과의 관계를 고려하여야 합니다.

  한편, 「주택법」 제2조제12호다목에 따르면, 같은 법 제43조에서 입주자대표회의를 구성하는 경우의 “입주자”란 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말하는데, 여기서 “주택”이라 함은 같은 법 제2조제1호에 따르면, 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분되고, 또한 「주택법」 제2조제2호, 같은 법 시행령 제2조제1항 및 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 가목에 따르면, “공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하는데, 아파트는 공동주택에 해당하며, 「주택법」 제2조제1호의2는 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 “준주
택”으로 정의하여 “주택”과 구분하고 있는데, 같은 법 시행령 제2조의2제3호에 따르면, 오피스텔은 준주택에 해당되는바, 그렇다면 준주택인 오피스텔의 소유자는 주택의 소유자라고 할 수 없으므로, 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되지 않습니다. 

  그런데, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조는 1개의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 소유권의 목적으로 할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제23조제1항은 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다고 규정하고 있는바, 이와 같은 관리단은 주택 부분의 구분소유자 뿐 아니라 주택 외의 시설 부분인 오피스텔의 구분소유자 전원을 구성으로 하여 법률상 당연하게 설립되므로 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 경우, 주택 외의 시설 부분의 소유자는 관리단을 통하여 건축물을 관리할 수 있는 것으로 보입니다.

  따라서 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설(준주택인 오피스텔)과 주택(공동주택인 아파트)을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축
물의 경우, 오피스텔 소유자는 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되지 않습니다.