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1. 질의요지

「주택법 시행령」 제50조제3항제2호는 동별 대표자를 선출함에 있어 입후보자가 1명인 경우 입주자등의 과반수 찬성으로 선출하도록 규정하고 있는바, “입주자등의 과반수”란 “총 입주예정 세대 수(총 건설 세대 수)의 과반수”를 말하는 것인지, 아니면 “실제 입주한 세대 수의 과반수”를 말하는 것인지?

2. 회답

  「주택법 시행령」 제50조제3항제2호 중 “입주자등의 과반수”란 실제로 입주한 주택의 소유자 또는 주택을 임차하여 사용하는 자 등의 과반수를 말합니다.

3. 이유

  「주택법」 제43조제1항 및 제3항에 따르면 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하되, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 하고, 입주자는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 하는데, 같은 조 제7항은 그 입주자대표회의의 구성 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있습니다. 

  이에 따라 「주택법 시행령」 제50조제1항은 “법 제43조제7항제2호에 따라 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 법 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성한다.”고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 “동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외한다) 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인의 경우에는 대표자를 말한다) 중에서 다음 각 호의 구분에 따라 선거구 입주자등의 보통·평등·직접
·비밀선거를 통하여 선출한다.”고 규정하고 있으므로, 동별 대표자의 선출권은 “입주자등”에게 있다고 할 수 있습니다. 

  한편, 「주택법」 제2조제12호다목 및 제13호에 따르면, 법 제43조의 “입주자”란 “주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속”을 말하고, “사용자”란 “주택을 임차하여 사용하는 자 등”을 말한다고 정의하고 있으며, 같은 법 시행령 제50조제2항은 동별 대표자의 선출권을 가지는 “입주자등”을 “입주자 또는 사용자”라고 약칭하고 있습니다.

  위 규정을 종합해 보면, 공동주택의 동별 대표자는 입주자대표회의의 구성원이 되는 자이고, 입주자대표회의는 공동주택 입주예정자의 과반수가 입주한 후에 비로소 구성되는 것이므로, 입주자대표회의의 구성원인 동별 대표자를 선출하는 경우에도 실제로 입주한 사람에게 선출권이 있다고 보아야 할 것입니다. 그렇다면 동별 대표자의 선출권을 가지는 “입주자등”이란 실제로 입주한 주택의 소유자 또는 주택을 임차하여 사용하는 자 등을 말하는 것으로 해석하는 것이 입주자대표회의로 하여금 공동주택을 관리하도록 하는 제도의 취지에 부합한다고 할 것입니다.

  따라서 「주택법 시행령」 제50조제3항제2호 중 “입주자등의 과반수”란 실제로 입주한 주택의 소유자 또는 주택을 임차하
여 사용하는 자 등의 과반수를 말합니다.