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bj8g6 《법령해설 및 심의경과》 부동산투자회사법 해설 정 태 용 Ⅰ. 총 설 Ⅱ. 부동산투자회사의 설립 및 해산 Ⅲ.부동산투자회사의 기관 Ⅳ.주식의 발행 Ⅴ. 부동산투자회사의 업무 Ⅵ. 외부기관 Ⅶ. 감 독 Ⅷ. 보 칙 Ⅸ.기업구조조정부동산투자회사에 관한 특례 Ⅹ. 벌 칙 Ⅰ. 총 설 1) 당초에는 재정경제부에서 기업구조조정투자회사법을 개정하여 기업구조조정부동산투자회사에 관한 규정을 신설하고자 하여 강운태 의원 등 29인이 발의하는 의원입법의 형식으로 2001년 4월 13일 기업구조조정투자회사법중개정법률안을 국회에 제출하였다. 그러나 당시 부동산투자회사법의 시행령을 마련하고 있던 건설교통부가 뒤늦게 자기들이 부동산투자회사법을 개정하여 기업구조조정부동산투자회사에 관한 규정을 신설하겠다고 나서게 되었다. 우여곡절 끝에 기업구조조정부동산투자회사에 관한 규정은 부동산투자회사법에 규정하기로 하여 2001년 4월 18일 설송웅 의원 등 27인이 발의하는 의원입법의 형식으로 부동산투자회사법중개정법률안을 국회에 제출하게 되었고, 먼저 제출되었던 기업구조조정투자회사법중개정법률안은 2001년 4월 25일 철회되었다. 1. 제정목적 및 경위 이 법은 부동산투자회사의 설립과 부동산투자회사의 자산운용방법 및 투자자보호 등에 관한 사항을 정함으로써 일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다.(법§1) 이 법은 정부에 의하여 2000년 11월 20일 국회에 제출되어 2001년 3월 8일 국회 본회의를 통과한 후 2001년 4월 7일 공포되었는데, 시행일인 2001년 7월 1일이 도래하기 전에 1차 개정되었다. 개정이유는 기업이 구조조정과정에서 매각하는 부동산을 전문적으로 매입하는 기업구조조정부동산투자회사에 관한 규정을 추가하기 위한 것이었는데, 개정안은 2001년 4월 18일 설 송웅 의원 등 27인에 의하여 발의되어 2001년 4월 18일 국회 본회의를 통과한 후 2001년 5월 24일 공포되었다. 2. 부동산투자회사제도 2) 부동산투자회사제도는 회사형, 부동산투자신탁제도는 신탁형이라고 한다. 자산보관기관 투자자 주주(기관투자자, 개인투자자) 채권자 ← 배당 (90%이상) → 투자 부동산투자회사 영속적인 실체회사 주주총회, 이사회 상근 임 직원 자산운용전문인력 ← 임료 이자 → 투자 투자자산 부동산 유가증권 금융기관 예치 부동산투자자문회사 주식투자는 소액으로도 가능하지만 부동산에 대한 투자는 많은 자금이 있어야 가능하다. 또한 부동산은 위치 용도 구조 등 개별적인 특성에 따라 그 가치가 달라지므로 부동산투자에는 전문적인 지식이 요구된다. 물론 주택이나 상가를 분양받거나 매매하는 정도의 부동산투자는 개인이 할 수 있지만, 대형빌딩을 매입하거나 부동산개발사업에 투자하는 본격적인 부동산투자는 전문지식이 없는 소액투자자로서는 불가능하다. 부동산투자회사제도는 전문적인 부동산투자회사가 소액투자자로부터 자금을 모아 이들 부동산에 투자하고 그 수익을 투자자에게 배당함으로써 소액투자자에게 대규모 부동산투자를 할 수 있는 기회를 제공한다. 부동산투자회사제도로는 미국의 Reits (Real Estate Investment Trusts), 호주의 LPT(Limited Partnership), 일본의 특정목적회사제도 등이 있는데, 우리나라의 부동산투자회사제도는 주로 미국의 Reits를 모델로 하고 있다. 부동산투자회사는 ①일반투자자를 대상으로 주식을 모집하고, ②조성된 자금을 직접 또는 제3자에 위탁하여 주로 부동산 및 부동산관련유가증권에 투자하며, ③투자에 필요 한 경우 부동산투자자문회사의 자문을 받고, ④투자자보호를 위하여 부동산 등의 자산은 자산보관회사에 모두 보관시키며, ⑤발생한 수익은 내부에 유보하지 아니하고 거의 전부를 투자자에게 배당하는 바, 부동산투자회사는 일반적인 회사와는 달리 투자의 도관체(conduit)로서의 성격을 가진다. 부동산투자회사와 유사한 제도로 신탁업법에 의한 부동산투자신탁이 있다. 부동산투자신탁에서는 투자목적으로 금전신탁을 받을 수 있는 신탁겸영은행이 신탁계정을 설정하고 다수의 투자자로부터 자금을 모아 이를 부동산의 매입 개발 및 임대, 부동산담보대출 등에 투자하고 얻은 수익을 투자자에게 배분한다. 부동산투자신탁은 부동산에 대한 간접투자방식이라는 점에서는 부동산투자회사와 같으나 회사형이 아닌 신탁형인 점에서 구별되는 바, 부동산투자신탁제도는 존속기한이 대부분 단기이므로 중 장기투자인 부동산투자에는 부적합하고, 부동산투자신탁의 수익증권은 상장이 제한되므로 유동성의 확보가 곤란하며, 자금모집 자산운용 관리 등을 모두 은행에서 수행하므로 투명성의 확보가 곤란하고, 부 부동산투자자문회사 자산보관기관 투자자 주주(기관투자자, 개인투자자) 채권자 ← 배당 (90%이상) → 투자 기업구조조정 부동산투자회사 한시적인 서류상의 회사 주주총회, 이사회 비상근 임 직원 ← 임료 이자 → 투자 투자자산 기업의 구조조정용 부동산 유가증권 금융기관 예치 부동산판매회사 자산관리회사 일반사무수탁회사 동산투자에 따르는 모든 리스크를 관리하기 위하여 투자자의 적극적인 참여가 요구되지만 신탁계약상 제도화하기 어려운 점이 있다. 구 분 상법상의 주식회사 부동산투자회사 일반 부동산투자회사 기업구조조정 부동산투자회사 설 립 준칙주의 건설교통부장관의 인가 자본금 5,000만원 500억원 내부기관 상근임 직원 상근 임 직원 상근 임 직원 없음 주식분산 제한 없음 1인당 10% 이내 제한 없음(사모 허용) 자산운용 제한 없음 부동산에 투자 운용 기업의 구조조정용 부동산에 투자 운용 업무범위 제한 없음 부동산의 운용과 직접 관련된 업무 업무위탁 제한 없음 자산보관업무의 위탁 의무화 모든 업무의 위탁의무화(자산관리회사, 자산보관회사, 판매회사, 일반사무수탁회사) 정보공시 결산서류 공시 매분기 투자보고서 공시 배 당 제한 없음 90% 이상 배당 의무화 배당이 의무화되어 있지 아니함 차 입 제한 없음 원칙적으로 금지 상 장 제한 없음 상장 의무화 환 매 허용 안됨 허용 안됨 예외적인 경우에 한하여 허용 존속기한 제한 없음 (영속적) 제한 없음(영속적) 정관으로 정함(한시적) 조세감면 규정 없음 특별부가세 취득세 및 등록세 50% 감면 특별부과세 50% 감면 취득세 및 등록세 면제 부동산투자회사는 실체가 있는 영속적인 회사로도 할 수 있고, 실체가 없는 서류상의 회사(Paper Company)로도 할 수 있다. 이 법이 제정되었을 때의 부동산투자회사는 실체가 있는 영속적인 회사이다. 그러다가 2001년 5월 24일 개정시에 도입된 기업구조조정부동 산투자회사는 실체가 없는 한시적인 서류상의 회사이다. 기업구조조정부동산투자회사는 서류상의 회사이기 때문에 일반 부동산투자회사와는 달리 제반 업무를 제3자(자산의 투자 운용은 자산관리회사, 자산의 보관은 자산보관기관, 주식의 판매는 판매회사, 일반사무는 일반사무수탁회사)에게 위탁하여 행하게 된다. 부동산투자회사제도가 제대로 자리잡기 위 3)증권투자회사의 경우 총이익의 대부분을 차지하는 유가증권의 양도차익으로부터 발생하는 배당에 대하여 주주의 배당소득금액에서 제외하여 실질적으로 법인세와 배당소득세의 대부분을 면제받고 있다. 4)이 규정은 당초 규제개혁위원회의 반대로 무산되었던 규정인데, 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 유사한 회사의 난립으로 인한 혼란을 방지하여 투자자를 보호할 필요가 있다는 이유로 신설되었다. 5)상법 제19조의 규정에 의하면 회사의 상호에는 그 종류에 따라 합명회사 합자회사 주식회사 또는 유한회사의 문자를 사용하여야 한다. 정부 원안에서는 상법 제19조의 적용을 배제하여 부동산투자회사의 경우에는 따로 주식회사라는 문자를 사용하지 아니하여도 되도록 하였으나, 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 이 규정이 삭제되었다. 6)증권거래법에 의한 유가증권에는 다음의 것이 있다. 하여는 첫째, 투자자에게 적정한 수익을 실현하여 배당할 수 있어야 하고, 둘째, 부동산투자회사에 대한 투자자의 신뢰를 확보하여야 한다. 부동산투자회사가 안정적이고 정상적인 부동산운용을 통하여 일정한 수익율을 확보하기 위하여는 적절한 투자대상의 확보와 조세감면이 필수적이다. 부동산투자회사의 경우에는 특별부과세 취득세 및 등록세의 50%가 감면되고, 기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 특별부과세의 50%와 취득세 및 등록세의 전액이 감면된다. 투자자의 신뢰를 확보하기 위하여는 1인당 주식소유한도의 제한, 자산구성의 제한, 이익배당의 보장, 차입의 제한, 정보의 공시 등 투자자보호장치가 제도적으로 마련되어야 하고, 자산에 대한 평가가 객관적으로 이루어져야 한다. 3. 부동산투자회사 가. 부동산투자회사의 정의 부동산투자회사는 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 목적으로 이 법에 따라 설립된 회사를 말한다. 이 법에 의한 부동산투자회사가 아닌 자는 부동산투자회사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니된다.(법§2ⅰ, §3③) 부동산투자회사는 주식회사로 한다(법§3①). 상법상의 회사에는 합명회사 합자회사 주식회사 및 유한회사가 있는데, 주식회사의 경우 다수의 투자자로부터 자금을 모으기 편리하고, 주식을 증권시장에 상장하여 유동성을 확보할 수 있으며, 소유와 경영의 분리로 경영의 전문성을 살릴 수 있으므로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 이를 부동산에 투자하여 그 수익을 배당하는 것을 목적으로 하는 부동산투자회사에 가장 적합한 형태이다. 부동산투자회사는 상법이 아닌 이 법에 의하여 설립되지만, 그 본질은 주식회사인 바, 부동산투자회사는 이 법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 상법의 적용을 받는다.(법§3②) 나. 부동산투자회사의 업무범위 부동산투자회사는 그 자산을 다음의 방법에 따라 부동산 등에 투자 운용하는 것외의 업무를 영위할 수 없다.(법§4, §21①) 1) 부동산의 취득 관리 개량 및 처분 2) 부동산의 개발 3) 부동산의 임대차 4) 유가증권의 매매 5) 금융기관에의 예치 6)지상권 임차권 등 부동산의 사용에 관한 권리의 취득 관리 및 처분 여기의 “유가증권”은 다음의 것을 말한다.(법§2ⅱ) 1)증권거래법 제2조제1항 및 제2항의 규정에 의한 유가증권 2)선물거래법 제3조제1호 나목 및 다목(3)의 규정에 의한 선물거래의 대상이 되는 유가증권지수. 그리고 “부동산의 개발”은 토지를 택지 공장용지 등으로 개발하거나 건축물 그 밖의 공작물을 신축 또는 재축하는 것을 말한다.(법§2ⅳ) 1)국채증권, 지방채증권, 특별한 법률에 의하여 설립된 법인이 발행한 채권, 사채권, 특별한 법률에 의하여 설립된 법인이 발행한 출자증권, 주권 또는 신주인수권을 표시하는 증서 2) 외국법인 등이 발행한 증권 또는 증서로서 위의 증권이나 증서의 성질을 구비한 것 3) 외국법인 등이 발행한 증권 또는 증서를 기초로 하여 발행한 유가증권예탁증서 4) 신탁업법에 의하여 신탁회사가 발행하는 수익증권 5) 자산유동화에관한법률에 의한 자산유동화계획에 따라 신탁회사가 발행하는 수익증권 6) 증권투자신탁업법에 의하여 위탁회사가 발행하는 수익증권 7) 외국증권투자신탁업자가 발행하는 수익증권 8) 유동화전문회사가 발행하는 출자증권 9) 주택저당채권유동화회사가 발행하는 주택저당증권 10) 기업이 자금조달을 목적으로 발행하는 어음 중 재정경제부장관이 정하는 어음 11) 유가증권옵션 7)다만, 선물거래법 제3조제1호 나목 및 다목(3)은 법률 제5041호 선물거래법 부칙 제1조 단서의 규정에 의한 동법 부칙 제6조의 시행일 전일까지는 증권거래법 제2조의2제1항으로 본다.(법 부칙③) 8)건설교통부의 원안에는 “부동산투자업”의 용어에 대한 정의를 두고 “부동산투자업”을 영위하고자 하는 자는 건설교통부장관의 인가를 받도록 하면서, 인가를 받지 아니하고 부동산투자업을 영위하는 경우 5년 이하의 징역 또는 3천만원이하의 벌금에 처하도록 하고, 이 부동산투자업을 영위하는 회사의 설립은 상법이 아닌 이 법에 의하도록 하였다. 이에 의하면 현재 자유업으로 행하여지고 있는 부동산투자업이 모두 인가대상으로 바뀌게 되는데, 이 법의 입법취지는 부동산투자업을 규제하려는 데에 있는 것이 아니라 이 법에 규정된 바에 따라 부 Ⅱ. 부동산투자회사의 설립 및 해산 1. 설립인가 부동산투자회사를 설립하고자 하는 자는 건설교통부장관의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 인가를 받아야 한다.(법§5①) 여기서 주의할 것은 “부동산투자회사의 설립”에 관한 인가이지 “부동산투자업”에 대한 인가는 아니라는 점이다. 즉 단순히 부동산의 임대 또는 개발하는 사업을 영위하는 경우에는 인가를 받을 필요가 없 다. 인가를 받아야 하는 경우는 부동산투자회사를 설립하기 위하여 “일반투자자를 대상으로 주식을 모집 또는 매출하는 경우”이다. 건설교통부장관은 설립인가신청을 받은 때에는 다음 사항을 확인하여야 한다(법§5①). 1) 발기인의 주식인수능력 및 사회적 신용도 2) 사업계획의 타당성 및 건전성 3) 주식공모계획의 적정여부 4)자산의 투자 운용업무를 수행함에 필요한 자산운용전문인력의 구비여부 건설교통부장관은 기업구조조정부동산투자회사의 설립을 인가하고자 하는 경우에는 미리 금융감독위원회의 의견을 들어야 하며, 이와 관련하여 금융감독위원회는 금융감독원장으로 하여금 그 업무에 관한 검사를 하게 할 수 있다.(법§49의6①⑤) 건설교통부장관은 기업구조조정부동산투자회사의 설립인가신청을 받은 때에는 다음 사항을 확인하여야 한다.(영§34③) 1) 금융감독위원회의 의견 2) 업무위탁계약의 적정성 3) 현물출자를 하는 경우 그 적정성 건설교통부장관은 설립인가를 하는 경우에는 경영의 건전성확보 및 투자자보호에 필요한 조건을 붙일 수 있다.(법§5③) 건설교통부장관은 설립인가를 한 경우에는 그 내용을 관보에 공고하고 컴퓨터통신 등을 이용하여 일반인에게 알려야 한다.(법§5④) 동산투자업을 영위하는 경우 이를 지원하려는 데에 있는 바, 이 경우 부동산투자업 그 자체에 대한 인가는 불필요하다고 보았다. 부동산투자업은 현재와 같이 자유업으로 두고, 이 법에 규정된 투자자보호장치를 준수하는 자를 기존의 부동산투자업자와 차별화하여 지원대상으로 하면 된다 할 것인 바, 이 경우 부동산투자회사의 설립에 관한 특례규정만으로도 충분하다 할 것이다. 이에 법제처 심사과정에서 입법취지에 맞도록 “부동산투자업”에 대한 인가를 “부동산투자회사의 설립”에 관한 인가로 바꾸고, 부정한 방법으로 설립인가를 받은 경우 처벌을 하도록 함으로써 부동산투자업 그 자체에 대하여는 별다른 규제를 하지 아니하도록 하였다. 9)정부 원안에는 임대주택에 투자하는 부동산투자회사와 수도권이 아닌 지역의 부동산에 투자하는 부동산투자회사에 대하여는 자본금기준을 인하하여 적용할 수 있도록 하였으나, 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 변칙설립으로 인하여 투자자의 피해가 발생할 소지가 있다고 하여 이 규정을 삭제하였다. 10)건설교통부의 원안에는 “대통령령이 정하는 부동산관련법령”을 위반하여 형사처벌을 받은 자는 부동산투자회사의 발기인이 되지 못하도록 하였다. 그러나 부동산관련법령이라는 용어는 일반화되어 있지 아니하여 그 범위를 짐작하기 어려우므로 대체적인 윤곽만이라도 제시할 필요가 있었다. 그리고 건설교통부에서는 부동산관련법령의 범위를 국토이용관리법 도시계획법 도시재개발법 주택건설촉진법 부동산중개업법 지가공시및토지등의평가에관한법률 등으로 광범위하게 예정하고 있었는 바, 발기인의 결격사유를 정하고자 하는 이유가 부동산거래질서를 문란하게 하는 자를 배제함으로써 투자자를 보호하기 위한 법이라는 점을 감안할 때 부동 2. 최저자본금 부동산투자회사의 자본금은 500억원 이상으로 한다.(법§6) 이와 같이 부동산투자회사의 최저자본금액을 500억원으로 한 것은 부동산투자가 거액의 자금을 요할 뿐만 아니라 소규모 부동산투자회사의 난립을 막을 필요가 있기 때문이다. 3. 발기인 가. 결격사유 상법에서는 발기인의 자격에 대하여 따로 규정하고 있지 아니하다. 이 법에서는 발기인의 도덕적 해이를 방지하여 투자자를 보호하기 위하여 부동산투자회사의 경우 발기인의 자격을 제한하고 있는 바, 다음의 자는 부동산투자회사의 발기인이 될 수 없다.(법§7①, 영§4①) 1) 미성년자 금치산자 또는 한정치산자 2) 파산자로서 복권되지 아니한 자 3)금고 이상의 실형의 선고를 받거나 부동산투자회사법 또는 관련법률에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 면제된 후 5년이 경과되지 아니한 자 4)금고 이상의 형의 집행유예의 선고를 받고 그 유예기간중에 있는 자 5)이 법 또는 관련법률에 따라 영업의 허가 인가 또는 등록 등이 취소된 법인의 임원 직원이었던 자로서 당해 법인에 대한 취소가 있은 날부터 5년이 경과되지 아니한 자 6)이 법 또는 관련법률을 위반하여 해임되거나 면직된 후 5년이 경과되지 아니한 자 여기의 관련법률은 부동산중개업법 및 지가공시및토지등의평가에관한법률과 증권투자 회사법시행령 제3조제1항에 규정된 금융관련법령을 말한다. 산관련법령의 범위를 부동산거래와 관련되지 아니한 법령으로 확대하는 것은 바람직하지 아니하다고 보았다. 이에 법제처 심사과정에서 “부동산관련법령”을 아예 부동산중개업법과 지가공시및토지등의평가에관한법률로 명시하였다. 11)한국은행법, 은행법, 한국산업은행법, 중소기업은행법, 장기신용은행법, 한국수출입은행법, 증권거래법, 보험업법, 종합금융회사에관한법률, 신탁업법, 증권투자신탁업법, 상호신용금고법, 여신전문금융업법, 신용보증기금법, 신기술사업금융지원에관한법률, 신용협동조합법, 새마을금고법, 중소기업창업지원법, 신용정보의이용및보호에관한법률, 선물거래법, 한국종합기술금융주식회사법, 외국환거래법, 금융감독기구의설치등에관한법률, 자산유동화에관한법률, 금융기관부실자산등의효율적처리및한국자산관리공사의설립에관한법률, 금융실명거래및비밀보장에관한법률, 외국인투자촉진법, 금융산업의구조개선에관한법률 기타 건전한 금융거래질서를 유지하기 위한 금융관련법령 중 재정경제부령이 정하는 법령 12)건설교통부의 원안에는 “대통령령이 정하는 비율”로 되어 있었는데, 법제처 심사과정에서 그 상한을 직접 법률에 명시하였다. 여기의 “영업의 허가 인가 또는 등록 등이 취소된 법인의 임원 직원이었던 자”는 그 허가 인가 또는 등록 등의 취소사유의 발생에 관하여 직접 또는 이에 상응하는 책임이 있는 자로서 영업의 허가 인가 또는 등록 등의 취소의 원인이 되는 사유가 발생한 당시의 임원 직원(금융산업의구조개선에관한법률 제14조제2항의 규정에 의하여 허가 인가 등이 취소된 법인 또는 회사의 경우에는 동법 제10조의 규정에 의한 적기시정조치의 원인이 되는 사유발생 당시의 임원 직원)중 다음에 해당하는 자를 말한다.(법§7①, 영§4②) 1) 감사 또는 감사위원회의 위원 2)허가 인가 또는 등록 등의 취소의 원인이 되는 사유의 발생과 관련하여 위법 부당한 행위로 인하여 건설교통부장관 금융감독위원회 또는 금융감독원장으로부터 주의 경고 견책 직무정지 해임요구 그 밖의 조치를 받은 임원 3)허가 인가 또는 등록 등의 취소의 원인이 되는 사유의 발생과 관련하여 위법 부당한 행위로 인하여 건설교통부장관 금융감독위원회 또는 금융감독원장으로부 터 정직요구 이상에 해당하는 조치를 받은 직원 나. 주식인수의무 상법 제321조제1항의 규정에 의하면 모집설립의 방법으로 주식회사를 설립하는 경우 설립시에 발행한 주식으로서 회사성립후에 아직 인수되지 아니한 주식이 있거나 주식인수의 청약이 취소된 때에는 이를 발기인이 공동으로 인수한 것으로 본다. 이 법에서는 이에서 더 나아가 부동산투자회사의 발기인에게 주식인수의무를 부여하고 있는 바, 부동산투자회사의 발기인은 설립시 자본금의 10/100에 상당하는 금액이상의 주식을 인수하여야 한다.(법§7②, 영§5) 이는 충분한 투자능력을 갖추고 있는 자만이 발기인이 되게 하려는 것이다. 4. 정 관 상법 제289조에는 정관의 절대적 기재사항으로 목적, 상호, 발행할 주식의 총수, 1주의 금액, 설립할 때에 발행하는 주식의 총수, 본점의 소재지, 공고방법, 그리고 발기인의 성명 주민등록번호 및 주소를 규정하고 있는데, 이 법에서는 부동산투자회사의 특수성을 감안하여 자산의 운용 및 배당에 관한 사항, 이사 및 감사의 보수에 관한 사항 등을 절대적 기재사항에 추가하고 있다. 부동산투자회사의 발기인은 정관을 작성하여 다음 사항을 기재하고 발기인 전원이 기명날인 또는 서명하여야 한다.(법§8①, 영§6) 1) 목적 2) 상호 3) 발행할 주식의 총수 4) 1주의 금액 13)정부 원안에는 “자산의 투자 운용의 기본방향”으로 되어 있었는데, 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 투자자보호의 일환으로 이를 “자산의 투자 운용에 관한 사항”으로 보다 구체화하였다. 14)부동산투자회사도입에 관한 연구, 건설교통부, 2001년. 269면 5) 설립할 때에 발행하는 주식의 총수 6) 자산의 투자 운용에 관한 사항 7) 자산평가에 관한 사항 8) 이익 등의 배당에 관한 사항 9) 본점의 소재지 10) 공고방법 11) 이사 및 감사의 보수에 관한 기준 12)자산보관기관과 체결할 자산보관계약의 개요 13)자산의 투자 운용업무에 관한 위탁계약을 체결하고자 하는 경우에는 그 위탁계약의 개요 14) 발기인의 성명 주민등록번호 및 주소 15) 주주총회 및 이사회에 관한 사항 16) 임원에 관한 사항 17) 회계에 관한 사항 이 경우 “설립할 때에 발행하는 주식의 총수”는 그 상한과 하한을 두는 방법으로 정할 수 있다.(법§8②) 5. 주식의 공모 및 인수청약 가. 주식의 공모 주식회사의 설립방법에는 발기인이 주식을 모두 인수하는 발기설립과 발기인은 주식의 일부만 인수하고 나머지 주식은 외부인이 인수하는 모집설립의 두가지 방법이 있는데, 부동산투자회사는 다수의 일반투자자를 대상으로 자금을 모아 부동산에 투자하기 위하여 설립하는 것이므로 발기설립보다는 모집설립에 의하는 것이 바람직하다. 모집설립에는 다수의 일반투자자를 대상으로 주식을 발행하는 공모와 특정의 수요자를 대상으로 주식을 발행하는 사모의 두가지 방법이 있다. 부동산투자회사의 경우에는 다수의 투자자를 확보할 수 있도록 하기 위하여 공모에 의한 설립을 원칙으로 하고 있는 바, 발기인은 설립할 때에 발행하는 주식의 총수의 30/100이상을 일반의 청약에 제공하여야 한다.(법§9) 이는 일반인에게 청약의 기회를 부여하라는 것이므로 실제 청약이 이루어진 결과 일반인이 인수한 주식의 비율이 30/100미만이 되더라도 관계없다. 그러나 기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 법 제9조가 적용되지 아니한다.(법§49의2①) 즉 기업구조조정부동산투자회사의 설립은 발기설립 또는 모집설립의 어느 방법에 의할 수 있으며, 모집설립에 의하는 경우 사모 또는 공모의 어느 방법에 의하여도 된다. 나. 주식의 인수청약 부동산투자회사의 발기인은 주식청약서를 작성하여 주식의 인수를 청약하고자 하는 자에게 제공하여야 한다.(법§10①) 부동산투자회사의 발기인은 주식의 인수청약을 권유하는 경우에는 부동산투자회사의 설립취지 투자계획 등을 기재한 투자설명서를 그 상대방에게 제공하고 그 주요내용을 설명하여야 한다.(법§10②, 영§7②) 15)정부 원안에서는 부동산투자회사에 편입되는 부동산은 대부분 대규모이어서 현금으로 매입하기 어려운 경우가 있을 것이므로 현물출자를 이용할 필요가 있다고 보아 부동산투자회사를 설립할 때에 부동산에 한하여 현물출자를 할 수 있도록 하였으나, 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 발기인이 현물출자제도를 악용하여 특혜를 받을 우려가 있다고 보아 아예 현물출자를 금지하였다. 다. 현물출자의 금지 상법에서는 설립시의 현물출자를 제한하고 있지 아니하다. 다만, 현물출자가 남용되는 경우 별로 가치가 없는 재산이 출자되거나, 재산이 과다하게 평가되어 다른 주주의 권익을 해할 우려가 많기 때문에 상법 제290조제2호에서 설립시에 현물출자를 하는 경우에는 현물출자를 하는 자의 성명과 그 목적인 재산의 종류, 수량, 가격과 이에 대하여 부여할 주식의 종류와 수를 정관에 기재하여야만 효력이 있도록 하고 있다. 부동산투자회사의 경우에는 자본의 충실을 기하기 위하여 아예 설립시의 현물출자를 금지하고 있는 바, 부동산투자회사는 상법 제290조제2호의 규정에 불구하고 현물출자에 의한 설립을 할 수 없다.(법§11) 그러나 기업구조조정부동산투자회사에 대하여는 기업의 구조조정용 부동산의 처분을 촉진하기 위하여 법 제11조를 적용하지 아니한다. 즉 기업구조조정부동산투자회사를 설립할 때에는 현물출자가 허용된다. 다만, 현물출자는 당해 기업구조조정부동산투자회사의 자본금의 30/100을 초과하여서는 아니된다.(법§49의2①) 이는 기업이 구조조정용 부동산을 현물출자할 수 있도록 한 것이다. 6. 합 병 부동산투자회사는 부동산투자회사가 아닌 회사와 합병할 수 없다.(법§43) 부동산투자회사는 일반 주식회사와는 설립목적 업무범위 자산운용 등이 다르기 때문에 부동산투자회사가 아닌 회사와의 합병을 금지한 것이다. 7. 해 산 가. 해산사유 부동산투자회사는 다음의 사유로 인하여 해산한다.(법§44) 1)정관에서 정한 존립기간의 만료 그 밖의 해산사유의 발생 2) 주주총회의 결의 3) 합병 4) 파산 5) 법원의 해산명령 또는 해산판결 6) 설립인가의 취소 나. 해산등기의 촉탁 부동산투자회사는 다수의 투자자와 관련이 있으므로 건설교통부장관의 설립인가취소로 인하여 해산되는 경우에는 건설교통부장관이 직접 해산등기를 촉탁할 필요가 있다. 건설교통부장관은 설립인가의 취소로 부동산투자회사가 해산한 경우에는 부동산투자회사의 소재지를 관할하는 등기소에 해산등기를 촉탁하여야 한다. 이 경우 건설교통부장관은 등기원인을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.(법§46①②) Ⅲ. 부동산투자회사의 기관 1. 주주총회의 결의사항 상법 제361조의 규정에 의하면 주식회사의 주주총회는 상법 또는 정관에 정하는 사항에 한하여 결의할 수 있다. 부동산투자회사의 경우에는 경영진의 도덕적 해이를 막기 위하여 회사의 운영과 관련된 기본사항을 주주총회결의사항에 추가하고 있다. 즉 다음 사항은 주주총회의 결의를 거쳐야 한다.(법§12) 1) 당해 연도의 사업계획의 확정 2) 당해 연도의 차입계획 3)자산의 투자 운용에 관한 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항 4)자산보관기관과의 자산보관계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항 2. 이사회의 결의사항 상법 제393조제1항의 규정에 의하면 주식회사의 이사회는 업무집행, 지배인의 선임 또는 해임과 지점의 설치 이전 또는 폐지를 결의한다. 즉 상법에서는 주주총회의 권한을 상법과 정관이 정하는 사항으로 한정하는 대신 주식회사의 업무집행에 관한 모든 권한을 이사회에 부여함으로써 소유와 경영의 분리를 도모하고 있다. 부동산투자회사의 경우에는 이사와 자산의 투자 운용업무를 담당하는 자의 자의적인 업무집행을 방지하기 위하여 자산의 운용과 관련된 사항은 받드시 이사회의 결의를 거치도록 하고 있는 바, 다음 사항은 이사회의 결의를 거쳐야 한다.(법§13①, 영§18) 1)부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항 2)부동산투자회사의 총자산의 10/100에 해당하는 금액 이상의 유가증권의 취득 또는 처분에 관한 사항 3) 차입에 관한 사항 이사는 이사회개최일부터 7일전에 이사회의 개최일시, 장소 및 안건 등을 감사에게 송부하여야 한다.(법§13②) 3. 임원의 자격 가. 임원의 결격사유 상법에는 주식회사의 이사에 대하여 별도의 자격을 제한하고 있지 아니하며, 감사에 대하여는 당해 회사 또는 자회사의 이사 또는 지배인 기타 사용인의 직무를 겸하지 못하도록 하고 있을 뿐이다. 그러나 부동산투자회사에서는 투자자보호를 위하여 이사 및 감사로서의 직무수행의 공정성을 해할 우려가 있는 자는 이사 및 감사가 되지 못하게 하고 있는 바, 발기인의 결격사유는 임원에 관하여 이를 준용한다.(법§14) 나. 사외이사선임의 예외 증권거래법 제191조의16의 규정에 의하면 주권상장법인은 사외이사를 이사 총수의 1/4이상이 되도록 하여야 하며, 자산총액이 2조원 이상인 주권상장법인의 사외이사는 3인 이상으로 하되, 이사 총수의 1/2이상이 되도록 하여야 한다. 그러나 부동산투자회사에 대하여는 이 규정이 적용되지 아니하는 바(법§49②), 상장여부와 자산총액에 관계없이 부동산투자회사에는 사외이사를 선임하지 아니한다. 16)신주발행에 의한 새로운 투자가 가능한 형태를 추가형 부동산투자회사라 하고, 투자총액이 설립시에 발행한 주식에 한정되는 형태를 단위형 부동산투자회사라 한다. 17)여기의 특별관계자는 증권거래법 제21조제1항의 규정에 의한 특별관계자를 말한다.(법§15①) 증권거래법에 의한 특별관계자는 특수관계인 및 공동보유자를 말하는 바, 그 구체적인 범위는 다음과 같다.(증권거래법§21①, 동법시행령§10의3①②③④) 1)특수관계인. 다만, 소유주식 등의 수가 1,000주 미만이거나 공동보유자에 해당하지 아니함을 소명하는 경우에는 특수관계인으로 보지 아니한다. 본인이 개인인 경우에는 다음에 해당하는 자 - 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다) - 6촌 이내의 부계혈족 및 4촌 이내의 부계혈족의 처 다. 감사위원회설치의 예외 상법 제415조의2의 규정에 의하면 주식회사는 정관이 정하는 바에 따라 감사에 갈음하여 감사위원회를 설치할 수 있는데, 이 상법 제415조의2의 규정은 부동산투자회사에 대하여는 적용하지 아니한다.(법§49①) 즉 부동산투자회사의 경우에는 감사위원회를 두지 아니한다. 증권거래법 제191조의12의 규정에 의하면 자산총액이 1,000억원이상인 주권상장법인 또는 협회등록법인의 경우에는 반드시 1인 이상의 상근감사를 두어야 하고, 동법 제191조의17의 규정에 의하면 자산총액이 2조원 이상인 주권상장법인의 경우에는 감사위원회를 두어야 한다. 그러나 이들 규정 역시 부동산투자회사에 대하여는 이를 적용하지 아니하는 바(법§49②), 부동산투자회사의 경우에는 상근감사 또는 감사위원회를 두지 아니한다. Ⅳ. 주식의 발행 1. 신주발행 부동산투자회사가 자금을 조달하는 방법으로는 주식발행 및 내부유보금에 의한 자기자금으로 조달하는 방법과 차입 또는 사채발행에 의한 타인자금으로 조달하는 방법이 있을 수 있다. 부동산투자회사는 배당가능이익의 90% 이상을 반드시 배당하여야 하므로 내부유보금에 의한 자금조달은 사실상 불가능하다. 차입 및 사채발행에 의한 자금조달은 원리금지급의 부담때문에 재무건전성을 해할 우려가 있어서 원칙적으로 금지되고 있다. 주식발행에 의한 자금조달은 회사의 자기자본으로서 원리금반환의무도 없으므로 가장 바람직한 자금조달방법이라 할 것이나, 신주발행에 따른 수익률의 저하나 주식가치의 하락에 의하여 기존주주들이 불이익을 받게 되지 아니하게 할 필요가 있을 것이다. 2. 주식의 분산 가. 1인당 주식소유한도 부동산투자회사가 특정인에 의하여 지배되어 자산의 투자 운용이 그의 이익을 위하여 행하여지는 것을 막기 위하여 부동산투자회사의 주식을 분산시킬 필요가 있는 바, 주주 1인과 그 특별관계자는 부동산투자회사의 발행주식총수의 10/100을 초과하여 주식을 소유하지 못한다.(법§15①) 그런데 기업구조조정부동산투자회사는 특정기업에 대하여 담보물권을 확보하고 있는 소수의 금융기관이 중심이 되어 설립하는 것이 일반적이므로 1인당 주식소유한도를 적용하게 되면 설립이 활성화되기 어렵다. 따라서 기업구조조정부동산투자회사에 대하여는 1인당 주식소유한도에 관한 법 제15조를 적용하지 아니한다.(법§49의2①) - 3촌 이내의 부계혈족의 남편 및 자녀 - 3촌 이내의 모계혈족과 그 배우자 및 자녀 - 배우자의 2촌 이내의 부계혈족 및 그 배우자 - 입양자의 생가의 직계존속 - 출양자 및 그 배우자와 출양자 양가의 직계비속 - 혼인 외의 출생자의 생모 - 본인의 금전 기타 재산에 의하여 생계를 유지하는 자 및 생계를 함께 하는 자 -본인이 단독으로 또는 그와 위의 관계에 있는 자와 합하여 30/100이상을 출자하거나 기타 임원의 임면 등 법인 기타 단체의 주요경영사항에 대하여 사실상 영향력을 행사하고 있는 경우 당해 법인 기타 단체와 그 임원 -본인이 단독으로 또는 그와 위의 관계에 있는 자와 합하여 30/100이상을 출자하거나 기타 임원의 임면 등 법인 기타 단체의 주요경영사항에 대하여 사실상 영향력을 행사하고 있는 경우 당해 법인 기타 단체와 그 임원 본인이 법인 기타 단체인 경우에는 다음에 해당하는 자 - 임원 - 계열회사 및 그 임원 -단독으로 또는 그와 특별관계에 있는 자와 합하여 본인에게 30/100이상을 출자하거나 기타 임원의 임면 등 본인의 주요경영사항에 대하여 사실상 영향력을 행사하고 있는 개인 및 그와 제1호 각목의 관계에 있는 자와 단체(계열회사를 제외한다) 및 그 임원 -본인이 단독으로 또는 그와 위의 관계에 있는 자와 합하여 30/100이상을 출자하거나 기타 임원의 임면 등 단체의 주요경영사항에 대하여 사실상 영향력을 행사하고 있는 경우 당해 단체 및 그 임원 2)공동보유자 : 본인과 합의 또는 계약 등에 의하여 다음에 해당하는 행위를 할 것을 합의한 자 - 주식 등을 공동으로 취득하거나 처분하는 행위 - 주식 등을 공동 또는 단독으로 취득한 후 그 취득한 주식을 상호양도 또는 양수하는 행위 - 의결권(의결권의 행사를 지시할 수 있는 권한을 포함한다)을 공동으로 행사하는 행위 18)원안에는 기업구조조정부동산투자회사에 대하여는 설립후 2년간은 1인당 주식소유한도에 관한 법 제15조제1항을 적용하지 아니하도록 되어 있었는데, 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 아예 법 제15조를 적용하지 아니하도록 수정되었다. 19)정부 원안에는 국가 또는 지방자치단체에 대하여도 1인당 주식소유한도에 대한 예외를 인정하도록 하였으나, 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 이는 국가 또는 지방자치단체가 부동산투자회사에 투자하는 것을 전제로 하는 것이어서 마치 부동산투자회사가 부실하게 될 경우 국가 또는 지방자치단체가 이를 지원할 수 있도록 하는 근거규정으로 오인될 우려가 있다고 하여 삭제하였다. 이는 당시 부동산신탁회사의 부실이 사회문제화되고 있었기 때문인 것으로 보인다. 나. 소유한도를 초과한 주식의 의결권제한 주주 1인과 그 특별관계자가 1인당 주식소유한도를 초과하여 부동산투자회사의 주식을 소유하게 된 경우 당해 주식의 의결권행사의 범위는 1인당 주식소유한도로 제한된다.(법§15②) 건설교통부장관은 주주 1인과 그 특별관계자가 1인당 주식소유한도를 초과하여 주식을 소유하는 경우에는 6월 이내의 기간을 정하여 1인당 주식소유한도를 초과하는 주식을 처분할 것을 명할 수 있다.(법§15③) 다. 1인당 주식소유한도의 예외 다음에 해당하는 주주에 대하여는 1인당 주식소유한도를 적용하지 아니한다.(법§16①, 영§9) 이들 기관투자가의 경우에는 주식소유에 의한 수익이 특정인에게 귀속되지 아니하고 다수에게 분산되기 때문이다. 1)대한지방행정공제회법에 의한 대한지방행정공제회 2)새마을금고법에 의한 새마을금고연합회(공제사업에 한함) 20)증권거래법시행령 제84조의5제2항의 규정에 의한 신주의 발행가격은 다음의 방법에 따라 산정한 가격 중 높은 가격의 70/100이상이어야 한다. 1)청약일 전 제5거래일부터 과거 1월간 공표된 매일의 유가증권시장 또는 협회중개시장에서 거래된 최종시세가격의 평균액 3) 군인공제회법에 의한 군인공제회 4)대한교원공제회법에 의한 대한교원공제회 5)기금관리기본법에 의한 공공기금을 관리 운용하는 법인 6)신용협동조합법에 의한 신용협동조합중앙회(공제사업에 한함) 7)건설산업기본법 제54조의 규정에 의한 공제조합 8)주식공모후 발생한 잔여주식을 인수한 간사회사나 발기인. 이 경우 초과소유기간은 당해 부동산투자회사의 발행주식이 한국증권거래소의 유가증권시장에 상장되거나 한국증권업협회에 등록된 후 1년에 한한다. 이들 기관투자가와 그 특별관계자가 1인당 주식소유한도를 초과하여 부동산투자회사의 주식을 소유하게 된 경우 당해 주식의 의결권행사의 범위는 1인당 주식소유한도로 제한된다.(법§16②) 건설교통부의 원안에는 1인당 주식소유한도에 관한 규정을 설립후 2년동안은 적용하지 아니하도록 하는 규정이 있었다. 그러나 이 법의 기본취지가 소액투자자가 부동산에 투자할 기회를 확대하는 데에 있고, 1인당 주식소유한도는 소수의 대주주가 부동산투자회사를 지배하는 사례를 방지하기 위한 것인데 반하여, 원안에 의하면 설립후 2년간은 소수의 대주주가 부동산투자회사를 지배하는 것을 법으로 보장하는 결과가 되어 소액투자자의 보호에 배치되므로 법제처 심사과정에서 이를 삭제하였다. 3. 주식청약서 및 투자설명서의 제공 부동산투자회사는 성립후에 주식을 발행하는 경우에는 주식청약서를 작성하여 당해 주식을 인수하고자 하는 자에게 제공하여야 한다.(법§17①) 부동산투자회사는 성립후에 발행하는 주식의 인수청약을 권유하는 경우에는 부동산투자회사의 설립취지 투자계획 등을 기재한 투자설명서를 그 상대방에게 제공하고 그 주요내용을 설명하여야 한다.(법§10②, §17②, 영§7, §10②) 4. 발행조건 부동산투자회사는 그 성립후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대하여는 발행가액 그 밖의 발행조건은 이를 균등하게 정하여야 한다.(법§18①) 2)청약일 전 제5거래일부터 과거 1주간 공표된 매일의 유가증권시장 또는 협회중개시장에서 거래된 최종시세가격의 평균액 3) 청약일 전 제5거래일의 유가증권시장 또는 협회중개시장에서 거래된 최종시세가격 21)증권투자회사법시행령 제29조제2항 및 제3항의 규정에 의하여 산정하는 방법은 다음과 같다.(증권투자회사법시행령 §29②, 동법시행규칙§8①②) 1)유가증권시장 협회중개시장 또는 이와 유사한 시장으로서 외국에 있는 시장에서 거래되는 유가증권의 경우에는 다음의 시가. 다만, 부도유가증권 등은 원리금의 회수가능성을 고려하여 금융감독위원회가 정하는 방법에 의하며, 기타 산정기준일의 거래실적이 없는 등의 사정으로 다음의 방법에 의하기 곤란한 자산에 대하여는 가장 최근의 거래실적과 당해 자산의 특성 등을 감안하여 금융감독위원회가 정하는 방법에 의한다. 상장주식 : 산정기준일에 증권거래소에서 거래된 최종시가(평가기준일의 최종시가가 없는 경우에는 산정기준일부터 순차적으로 소급하여 한국증권거래소에서 거래된 최종시가) 비상장주식으로서 협회중개시장에서 시세가 형성되는 비상장주식 : 산정기준일에 협회중개시장에서 거래된 최종시가(산정기준일의 최종시가가 없는 경우에는 산정기준일부터 순차적으로 소급하여 협회중개시장에서 거래된 최종시가) 주가지수선물 : 증권거래소가 발표하는 산정기준일의 선물정산가격 주가지수옵션 : 증권거래소가 발표하는 산정기준일의 매매증거금기준가격 상장채권(산정기준일이 속하는 달의 직전 3월간 계속 매월 10일 이상 증권거래소에서 시세가 형성된 채권에 한한다) : 산정기준일의 증권거래소에서 거래된 최종시가 외화표시유가증권으로서 상장주식 및 상장채권 : 산정기준일의 최종시가 2)위의 유가증권 외의 자산의 경우에는 다음의 방법에 의하여 산정한 시가 비상장주식 : 취득원가 채권 : 한국증권업협회가 매일 공시하는 최종호가수익률 또는 금융감독원장이 채권가격평가기관으로 지정하는 자가 제공하는 가격정보를 기초로 하여 보증 여부, 발행기업의 신용도, 잔존기간 등을 감안하여 금융감독위원회가 정하는 방법 그 밖의 자산 : 기업회계처리기준에 따라 당해 자산의 특성 등을 감안하여 금융감독위원회가 정하는 방법 이 경우 주식의 발행가액은 당해 부동산투자회사의 시장가치 자산가치 및 수익가치에 기초하여 증권거래법시행령 제84조의5제2항의 규정에 의하여 이를 산정한다. 다만, 당해 부동산투자회사의 주식이 유가증권시장에 상장되지 아니하였거나 한국증권업협회에 등록되지 아니한 경우에는 증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액에서 산정기준일 현재의 부채를 공제한 후의 금액을 발행주식총수로 나누어 산정한다.(법§18②, 영§11) 1)부동산의 경우에는 감정평가업자가 현물출자부동산의 평가방법에 의하여 산정하는 방법. 다만, 취득후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다. 2)유가증권의 경우에는 증권투자회사법시행령 제29조제2항 및 제3항의 규정을 준용하여 산정하는 방법 3)금융기관에의 예치금의 경우에는 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법 4)그 밖의 자산의 경우에는 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법 5. 현물출자의 제한 상법 제416조제4호의 규정에 의하면 회사가 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 현물출자를 하는 자의 성명과 그 목적인 재산의 종류, 수량, 가액과 이에 대하여 부여할 주식의 종류와 수가 정관에 규정되어 있지 아니한 때에는 이사회가 이를 결정하되, 상법에 다른 규정이 있거나 정관으로 주주총회에서 결정하기로 정한 경우에는 그러하지 아니하다. 그러나 부동산투자회사의 경우에는 현물출자할 수 있는 재산을 제한하고 있는 바, 부동산투자회사의 성립후에 상법 제416조제4호의 규정에 따라 부동산투자회사에 현물출자를 하는 재산은 부동산이어야 한다. 또한 부동산의 현물출자가 가능한 시기도 제한되는 바, 부동산개발사업에 대한 건설교통부장관의 인가를 받은 때부터 현물출자를 받을 수 있다.(법§19①) 22)현물출자의 시기에 관한 제한은 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 투자자보호의 일환으로 신설되었다. 23)건설교통부의 원안에서는 감정인의 자격을 대통령령으로 따로 정하도록 하였는데, 그 취지는 현물출자가 예정된 경우 그 가치가 적정하게 평가되어야 부동산투자회사의 건전성이 확보될 수 있다고 보아 감정인을 감정평가사로 한정하려는 것이었다. 그러나 검사대상이 반드시 부동산가액의 평가에 한정된다고 보기 어려우므로 법제처의 심사과정에서 감정인의 자격을 감정평가사로 한정하는 대신 현물출자를 하는 부동산의 가액은 반드시 감정평가사의 평가를 받도록 수정하였다. 그러나 기업구조조정부동산투자회사의 경우 기업의 구조조정용 부동산의 처분을 촉진하기 위하여 설립시의 현물출자를 허용하면서 설립후의 현물출자시기를 제한하는 것은 불합리하다 할 것인 바, 기업구조조정부동산투자회사에 대하여는 현물출자의 시기를 부동산개발사업에 대한 인가를 받은 후로 제한하고 있는 법 제19조제1항 후단은 적용되지 아니한다.(법§49의2①) 상법 제422조의 규정에 의하면 현물출자를 하는 자가 있는 경우에는 이사는 현물출자를 하는 자의 성명과 그 목적인 재산의 종류 수량 가격과 이에 대하여 부여할 주식의 종류와 수를 조사하게 하기 위하여 검사인의 선임을 법원에 청구하여야 한다. 이 경우 공인된 감정인의 감정으로 검사인의 검사에 갈음할 수 있다. 그러나 이 법에서는 현물출자하는 부동산의 가액은 반드시 2인 이상의 감정평가업자로 하여금 평가하게 하고 있다.(법§19②) 부동산투자회사에 현물출자하는 부동산은 수익용 부동산이므로 그 평가는 원칙적으로 수익방식에 의하고, 수익방식을 적용할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우에는 예외적으로 비교방식이나 원가방식에 의하게 된다. 즉 현물출자하는 부동산은 당해 부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익을 적정한 비율로 환원하여 당해 부동산의 경제적 가치를 평가하는 수익환원법으로 행한다. 수익환원법을 적용하는 것이 현저히 불합리한 부동산의 경우에는 그 부동산의 특성을 고려하여 거래사례비교법 및 복성식평가법을 적용할 수 있다.(법§19③, 영§12①②) 6. 주식의 상장 또는 등록 부동산투자회사는 유동성이 낮은 부동산에 투자하므로 투자자에게 환매를 허용하여 투자자금의 유동성을 확보하도록 하는 것은 불가능하다. 그 대신 발행주식의 상장 또는 등록을 통하여 투자자금의 유동성을 확보하도록 하고 있다. 부동산투자회사는 자본금이 많고 주식이 분산되어 있으며 투자자보호를 위한 각종 장치가 되어 있으므로 상장기준이나 등록기준을 적용함에 있어서 일반 주식회사보다 용이하게 상장 또는 등록할 수 있도록 할 수 있을 것이다. 부동산투자회사는 한국증권거래소의 유가증권시장의 상장기준이나 한국증권업협회의 등록요건을 갖추게 된 때에는 지체없이 유가증권시장에 주식을 상장하거나 한국증권업협회에 등록하여 주식이 한국증권거래소의 유가증권시장이나 한국증권업협회의 협회중개시장에서 거래되도록 하여야 한다.(법§20①) 건설교통부장관은 부동산투자회사가 정당한 사유없이 한국증권거래소의 유가증권시장에의 상장이나 한국증권업협회에의 등록을 이행하지 아니하는 경우에는 기간을 정하여 상장 또는 등록을 명할 수 있다.(법§20②) 24)정부 원안에는 주식의 상장 또는 등록을 “권고”할 수 있도록 되어 있었는데, 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 투자자보호의 일환으로 주식의 상장 또는 등록을 “명”할 수 있도록 수정되었다. 25)이 규정은 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 무분별한 개발사업의 남용을 방지하여 투자자를 보호하기 위하여 신설되었다. 26)정부 원안에는 자산운용전문인력의 자격에 관하여 따로 규정하지 아니하였는데, 국회 건설교통위원회에서 자산운용전문인력의 자격을 감정평가사, 공인중개사, 부동산관련분야의 석사학위소유자와 대통령령이 정하는 자로 한정하였다. Ⅴ. 부동산투자회사의 업무 1. 자산의 투자 운용 가. 자산의 투자 운용방법의 제한 부동산투자회사는 그 자산을 다음의 방법으로 투자 운용하여야 한다.(법§21①) 즉 부동산투자회사는 부동산과 관련된 업무는 제한없이 하되, 여유자금이 있는 경우에는 이를 대출하지 아니하고 유가증권에 투자하거나 금융기관에 예치하여야 한다. 1) 부동산의 취득 관리 개량 및 처분 2) 부동산의 개발 3) 부동산의 임대차 4) 유가증권의 매매 5) 금융기관에의 예치 6)지상권 임차권 등 부동산의 사용에 관한 권리의 취득 관리 및 처분 부동산개발사업은 성공할 경우 수익률을 높일 필요가 있으나, 개발기간중에는 수익이 발생하지 아니하며 투자위험이 크기 때문에 부동산개발사업에 투자하는 시기나 규모를 제한할 필요가 있다. 부동산개발사업에 투자 운용하는 경우에는 당해 부동산투자회사의 주식이 유가증권시장에 상장되거나 한국증권업협회에 등록된 후 건설교통부장관에게 인가신청을 하여 그 인가를 받아야 한다.(법§21①, 영§13①) 자산을 투자 운용하는 방식에는 이를 직접 행하는 자기관리방식과 외부의 자산운용회사(AMC, Asset Management Company)에 위탁하는 방식이 있는데, 일반 부동산투자회사의 경우에는 자기관리방식을 전제로 하여 자산운용전문인력의 확보를 의무화하고 있고, 기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 서류상의 회사이므로 제3자인 자산관리회사에 자산의 투자 운용을 위탁하도록 하고 있다. 나. 자산운용전문인력의 확보 부동산투자회사는 그 자산을 투자 운용함에 있어 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 자산운용전문인력을 3인 이상 확보하여야 한다. 그러나 기업구조조정부동산투자회사는 서류상의 회사이므로 자산운용전문인력의 확보에 관한 규정이 적용되지 아니한다.(법§22①, §49의2①, 영§14①②) 자산운용전문인력은 다음의 자를 말한다.(법§22①, 영§14①②, 증권투자회사법시행령§14②) 1)감정평가사 또는 공인중개사로서 해당분야에 5년 이상 종사한 자 2)부동산관련분야의 석사학위 이상의 소지자로서 부동산의 투자 운용과 관련된 업무에 관련된 업무에 3년 이상 종사한 자 27)은행법에 의하여 설립된 금융기관, 장기신용은행, 증권회사 및 투자자문회사, 증권투자신탁업법에 의한 위탁회사, 보험사업자, 상호저축은행, 신탁회사, 종합금융회사, 금융지주회사, 여신전문금융회사, 선물업자, 주택저당채권유동화회사 28)이 규정은 자산운용전문인력의 전문성을 높이고 투자자를 보호하기 위하여 2001년 5월 24일 부분개정시에 신설되었다. 3)부동산투자회사, 부동산투자자문회사, 자산관리회사 그 밖에 이에 준하는 부동산관계 회사나 기관 등에서 5년 이상 근무한 자로서 부동산의 취득 처분 관리 개발 또는 자문 등의 업무에 3년 이상 종사한 경력이 있는 자 4)부동산자산의 투자 운용업무를 수행하는 외국의 부동산투자회사 또는 이와 유사한 업무를 수행하는 기관에서 5년 이상 근무한 자로서 부동산의 취득 처분 관리 개발 또는 자문 등의 업무에 3년 이상 종사한 경력이 있는 자 5)증권관계기관 또는 금융산업의구조개선에관한법률에 의한 금융기관에서 3년 이상 근무한 자로서 고유재산 또는 신탁재산을 유가증권 등에 운용하는 업무 또는 투자일임업무에 2년 이상 종사한 경력이 있을 것 6)경영학 경제학 등 증권관계분야 석사학위 이상의 학위를 소지한 자로서 증권관계기관 또는 금융산업의구조개선에관한법률에 의한 금융기관에서 운용전문업무에 2년 이상 종사한 경력이 있을 것 7)공인회계사로서 증권관계기관 또는 금융산업의구조개선에관한법률에 의한 금융기관에서 운용전문업무에 2년 이상 종사한 경력이 있을 것 8)신탁재산의 운용을 업으로 하는 외국금융기관으로서 운용자산규모가 10조원에 상당하는 금액 이상인 외국금융기관에서 신탁재산의 운용업무에 2년 이상 종사한 경력이 있을 것 9)재정경제부장관이 운용전문인력의 능력을 검정할 수 있다고 인정하는 시험에 합격할 것 2002년 7월 1일부터는 자산운용전문인력은 자산운용에 관한 사전교육을 이수하여야 한다.(법§22②, 개정법률 부칙) 2. 부동산의 처분에 대한 제한 등 부동산투자회사는 안정적인 수익을 창출하여 이를 투자자에게 배당하여야 하므로 자본이득을 위한 단기적 투기적 거래는 제한할 필요가 있다. 부동산투자회사는 부동산을 취득한 후 3년 이내에는 이를 처분하여서는 아니된다. 다만, 부동산개발사업에 따라 조성하거나 설치한 토지 건축물 등을 분양하는 경우 그 밖에 투자자 보호를 위하여 부동산투자회사가 합병 해산 분할 또는 분할합병을 하는 경우에는 그러하지 아니하다.(법§24①, §49의2①, 영§18①②) 부동산투자회사는 건축물 그 밖의 공작물이 없는 토지는 당해 토지에 대하여 부동산개발사업을 시행한 후가 아니면 이를 처분하여서는 아니된다. 다만, 부동산투자회사의 합병 해산 등 투자자보호를 위하여 다음의 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.(법§24②, §49의2①, 영§18③) 29)외국의 경우에는 자산구성에 대한 제한과는 별도로 부동산투자회사의 총소득중의 일정비율 이상을 반드시 부동산으로부터 실현되도록 하는 제한을 두는 경우도 있다. 30)여기의 “부동산관련 유가증권”은 다음의 것을 말한다.(법§2ⅲ, 영§2①②③) 1) 부동산투자회사의 주식 2)신탁업법에 의한 수익증권중 부동산과 관련되는 것으로서 연평균 수탁금액의 70/100이상을 다음의 방법으로 투자 운용하는 신탁재산의 수익증권 부동산의 매입 또는 개발 부동산의 매입자금 또는 개발자금의 대출 다음의 유가증권의 매입 - 부동산매출채권(부동산의 매각 임대 등에 의하여 발생한 매출채권을 말함) - 부동산담보부채권 -도시계획법에 의한 도시계획시설채권, 도시개발법에 의한 토지상환채권, 주택건설촉진법에 의한 주택상환사채, 택지개발촉진법에 의한 토지상환채권, 토지수용법 제45조제5항의 규정에 의하여 발행되는 채권, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제3조제2항 단서의 규정에 의하여 발행되는 채권 3)자산유동화에관한법률에 의한 유동화증권중 부동산과 관련되는 것으로서 부동산 부동산매출채권(부동산의 매각 임대 등에 의하여 발생한 매출채권을 말함) 및 부동산담보부채권에 해당하는 자산의 가액의 합계액이 유동화자산의 가액중 70/100이상 포함된 당해 유동화자산을 기초로 발행된 유동화증권 4) 주택저당채권유동화회사법에 의한 주택저당채권담보부채권 및 주택저당증권 5) 주택건설촉진법에 의한 국민주택채권 6)도시철도법에 의한 도시철도채권, 도시계획법에 의한 도시계획시설채권, 도시개발법에 의한 토지상환채권, 주택건설촉진법에 의한 주택상환사채, 택지개발촉진법에 의한 토지상환채권, 토지수용법 제45조제5항의 규정에 의하여 발행되는 채권, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제3조제2항 단서의 규정에 의하여 발행되는 채권, 부동산담보부채권 1)부동산개발사업을 하기 위하여 토지를 취득한 후 관련 법규의 제정 개정 또는 폐지 등으로 인하여 사업성이 현저히 저하됨으로써 부동산개발사업을 수행하는 것이 곤란하다고 객관적으로 입증되어 당해 토지의 처분이 불가피한 경우 2)부동산투자회사가 합병 해산 분할 또는 분할합병을 하는 경우 그러나 기업구조조정부동산투자회사에 대하여는 부동산의 처분제한에 관한 법 제24조제1항 및 제2항이 적용되지 아니한다.(법§49의2①) 기업의 구조조정용 부동산을 용이하게 취득 또는 처분할 수 있도록 하기 위한 것이다. 부동산투자회사는 부동산을 취득하거나 처분하는 경우에는 당해 부동산의 현황 거래가격 등이 포함된 실사보고서를 작성하여야 한다.(법§24③) 3. 자산의 구성 부동산투자회사가 설립목적과 관련이 없는 다른 자산에 과도하게 투자하는 것은 제한하여야 할 것인 바, 부동산투자회사의 투자대상은 원칙적으로 부동산 및 부동산관련유가증권으로 한정하고, 예외적으로 일반유가증권에 투자할 수 있도록 하여야 한다. 부동산투자회사는 매 분기말 현재 총자산의 90/100이상을 부동산 부동산관련유가증권 및 현금(금융기관에의 예치금을 포함함)으로 구성하여야 한다. 다만, 기업구조조정부동산투자회사에 대하여는 이 제한이 적용되지 아니한다.(법§25①, §49의2①, 영§19②) 31)정부 원안에는 이 비율을 법률에 직접 정하지 아니하고 50/100의 범위안에서 대통령령으로 정하도록 하였는데, 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 부동산투자회사가 지나치게 개발사업에 치중하여 제도의 본질을 훼손하는 사례를 방지하기 위하여 아예 이 비율을 30/100으로 인하하여 규정하였다. 32) 이 규정은 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 부동산개발사업에 대한 투자가 남발되는 사례를 방지하기 위하여 신설되었다. 그리고 부동산투자회사의 매 분기말 현재 총자산의 70/100이상은 부동산(건축중인 건축물을 포함한다)이어야 한다. 이 경우 부동산개발사업에 투자한 금액과 부동산의 소유권 및 지상권 임차권 등 부동산의 사용에 관한 권리를 취득하기 위하여 투자한 금액은 부동산에 포함되는 것으로 본다. 일반 부동산투자회사의 경우에는 보유부동산의 범위에 아무런 제한이 없으나, 기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 기업의 구조조정용 부동산이어야 하는 제한이 있다.(법§25①, §49의2①, 영§19①②) 자산의 구성비율을 계산할 때에는 다음 자산은 설립일 또는 신주발행일이 속하는 연도 및 그 다음 연도에는 총자산에 산입하지 아니한다.(법§25②) 1)설립할 때 납입된 주금 및 이를 직접 투자하여 취득한 자산 2)신주발행으로 조성한 자금 및 이를 직접 투자하여 취득한 자산 자산의 가액은 다음의 방법에 의하여 산정한다.(법§25③, 영§11, §19③) 1)부동산의 경우에는 취득가액에 의하는 방법. 다만, 부동산의 취득 후 1년이 경과한 경우에는 감정평가업자가 수익환원법(수익환원법을 적용하는 것이 현저히 불합리한 경우에는 거래사례비교법 또는 복성식평가법)에 의하여 산정한 가액으로 할 수 있다. 2)유가증권의 경우에는 증권투자회사법시행령 제29조제2항 및 제3항의 규정을 준용하여 산정하는 방법 3)금융기관에의 예치금의 경우에는 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법 4)그 밖의 자산의 경우에는 대차대조표상의 금액에 의하는 방법 4. 부동산개발사업에 대한 투자제한 부동산투자회사는 당해 회사의 주식이 한국증권거래소의 유가증권시장에 상장되거나 한국증권업협회에 등록된 후가 아니면 부동산개발사업에 투자하여서는 아니된다.(법§26①) 부동산투자회사는 자기자본의 30/100을 초과하여 부동산개발사업에 투자하여서는 아니된다. 이 경우 자기자본은 직전 사업연도말 대차대조표의 자산총액에서 부채총액을 차감한 금액을 말한다.(법§26②) 부동산투자회사가 부동산개발사업에 투자하고자 하는 경우에는 사업계획서를 작성하여 부동산투자자문회사의 평가를 거쳐야 한다.(법§26③) 5. 유가증권에 대한 투자한도 부동산투자회사는 부동산에 집중적으로 투자하는 것을 목적으로 하는 회사이므로 부동산투자회사가 여유자금을 유가증권에 투자함에 있어서는 동일인이 발행한 유가증권에 과다하게 투자하지 못하게 함으로써 투자위험을 분산시키거나 다른 회사의 경영에 관여할 수 없게 하여야 한다. 부동산투자회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 10/100을 초과하여 취득하여서는 아니된다. 다만, 다음의 경우에는 그러하지 아니하다.(법§27①) 1)특정한 부동산의 개발을 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우 2) 다른 회사와 합병하는 경우 3) 다른 회사의 영업전부를 양수하는 경우 33)증권투자회사법시행령 제11조제1항제2호나목 내지 아목의 유가증권은 다음과 같다. 1) 정부투자기관관리기본법에 의한 정부투자기관이 발행한 채권, 2)은행법에 의한 금융기관, 농업협동조합중앙회 및 수산업협동조합중앙회의 신용사업부문, 한국산업은행, 장기신용은행, 중소기업은행과 한국수출입은행이 발행한 채권 3)은행법에 의한 금융기관, 농업협동조합중앙회 및 수산업협동조합중앙회의 신용사업부문, 한국산업은행, 장기신용은행, 중소기업은행과 한국수출입은행이 보증한 채권(공모에 의하여 발행된 채권에 한함) 4)주택저당채권유동화회사법에 의하여 발행되는 주택저당채권담보부채권 및 주택저당증권(주택저당채권유동화회사, 은행법에 의한 금융기관, 농업협동조합중앙회 및 수산업협동조합중앙회의 신용사업부문이 지급보증을 한 것에 한함) 5)기업인수 합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 발행하는 유가증권(기업인수 합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 발행되는 유가증권에 투자하는 것을 내용으로 하는 정관에 따라 부동산투자회사가 취득하는 것에 함) 6)기업인수 합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 인수 합병회사 등의 자산을 기초로 하여 자산유동화에관한법률 제31조의 규정에 의하여 발행되는 사채(기업인수 합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 발행되는 유가증권에 투자하는 것을 내용으로 하는 정관에 따라 부동산투자회사가 취득하는 것에 한함) 7) 증권금융회사가 발행한 채권 또는 채무증서 4)부동산투자회사의 권리를 실행함에 있어서 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 부동산투자회사는 합병 영업양수 권리실행에 의하여 다른 회사의 의결권있는 발행주식의 10/100을 초과하여 취득하게 된 때에는 초과취득하게 된 날부터 6월 이내에 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.(법§27②) 부동산투자회사는 동일인이 발행한 유가증권을 총자산의 5/100를 초과하여 취득하여서는 아니된다. 다만, 다음의 유가증권에 대하여는 그러하지 아니하다.(법§27③, 영§21) 1) 국채 지방채 2)증권투자회사법시행령 제11조제1항제2호나목 내지 아목의 유가증권 부동산투자회사는 보유하고 있는 유가증권이 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6월 이내에 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.(법§27④) 6. 배당한도 상법 제462조제1항의 규정에 의하면 주식회사는 대차대조표상의 순재산액으로부터 다음의 금액을 공제한 액을 한도로 하여 이익배당을 할 수 있다. 1) 자본의 액 2)그 결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액 3)그 결산기에 적립하여야 할 이익준비금의 액 34)부동산투자회사의 자산은 대부분 부동산이라는 점을 고려할 때 배당가능이익의 범위를 상법상의 주식회사와 달리 정할 필요가 있을 것이다. 그러나 부동산투자회사는 투자의 도관체역할을 하므로 배당가능이익을 내부에 유보하기 보다는 대부분을 배당하게 되는 바, 상법 제462조제1항의 규정에 의한 당해 연도 이익배당한도의 90/100이상을 주주에게 배당하여야 한다. 그 대신 상법 제458조의 규정에 의하면 주식회사는 그 자본의 1/2에 달할 때까지 매결산기의 금전에 의한 이익배당액의 1/10이상을 이익준비금으로 적립하여야 하는데, 부동산투자회사의 경우에는 이 이익준비금을 적립하지 아니하여도 된다.(법§28①) 다만, 기업구조조정부동산투자회사에 대하여는 법 제28조제1항의 규정이 적용되지 아니하는 바, 기업구조조정부동산투자회사가 서류상의 회사로서 존립기간이 정하여져 있으므로 구태여 배당의 한도를 법률로 규제할 필요가 업기 때문이다.(법§49의2①) 부동산투자회사의 이익배당은 금전배당으로 한다.(법§28②) 이익배당한도에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 되어 있으나(법§28③), 현재 이에 관한 규정은 없다. 7. 차입의 제한 부동산투자회사가 차입에 의하여 투자를 하는 경우 재무적 위험이 따를 수 있으므로 투자의 안정성을 확보하기 위하여는 부동산투자회사가 자금을 차입하는 것을 제한할 필요가 있다. 부동산투자회사는 자금을 차입하지 못한다. 다만, 운영자금을 일시적으로 차입하는 경우 등 투자목적이 아닌 경우로서 다음의 경우 중 주주총회 및 이사회의 결의를 거친 때에는 그러하지 아니하다.(법§29, 영§22) 1) 운영자금을 일시적으로 차입하는 경우 2)부동산을 취득함에 있어 보증금 등 당해 부동산이 담보된 부채를 불가피하게 인수하는 경우 3)국민주택기금 등 공공목적에 사용되도록 조성된 기금으로부터 자금을 일시적으로 차입하는 경우 4)기업구조조정부동산투자회사의 경우 주식의 매수청구 또는 환매청구가 대량으로 발생하여 일시적으로 매수대금 또는 환매대금의 지급이 곤란한 경우 자금의 차입을 제한하는 입법취지에 비추어 볼 때 타인의 채무에 대하여 보증을 서거나 보유부동산을 담보로 제공하는 것과 사채를 발행하는 것도 부채를 발생시키는 것이므로 금지된다 할 것이다. 8. 자산보관의 위탁 부동산투자회사는 다음의 구분에 따라 부동산 유가증권 및 현금의 보관과 이와 관련된 업무를 자산보관기관에 위탁하여야 한다.(법§35①, 영§26①) 1)유가증권 및 현금 : 신탁회사 또는 신탁업을 겸영하는 금융기관에 보관을 위탁할 것 2)부동산 : 취득하는 즉시 회사명의로 소유권등기와 함께 신탁회사, 신탁업을 겸영하는 금융기관, 대한주택공사, 한국토지공사 또는 한국자산관리공사에 신탁할 것 9. 금지행위 등 가. 거래의 제한 부동산투자회사는 다음에 해당하는 자와 자산의 투자 운용에 관한 거래를 하여서는 아니된다.(법§30①) 1)당해 부동산투자회사의 임원 직원 및 그 특별관계자 35)건설교통부 원안에는 부동산투자회사에 대하여 법령에 의한 인가 감독 관리 등의 권한을 가지는 자가 포함되어 있었으나, 그 범위가 명확하지 아니하여 법제처 심사과정에서 삭제되었다. 2)당해 부동산투자회사의 주식을 3/100이상 소유하고 있는 주주(주요주주) 및 그 특별관계자 다만, 일반분양 경쟁입찰 등에 따라 거래당사자를 선정하는 등 주주의 이익을 해할 우려가 없는 거래로서 다음의 거래는 그러하지 아니하다.(법§30①, 영§23) 1)일반분양 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래 2)부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래(당해 부동산투자회사의 임원 직원 및 그 특별관계자는 제외) 3)부동산투자회사의 합병 해산 분할 또는 분할합병에 의한 불가피한 거래 나. 부동산투자회사의 겸업제한 등 부동산투자회사는 이 법 또는 다른 법령에 의한 경우를 제외하고는 다른 업무를 영위하여서는 아니된다.(법§31①) 부동산투자회사의 상근 임원은 다른 회사의 상근 임원 직원이 되거나 다른 사업을 영위하여서는 아니된다.(법§31②) 다. 미공개 자산운용정보의 이용금지 다음의 자(다음에 해당하지 아니하게 된 날부터 1년이 경과하지 아니하는 자를 포함함)는 부동산투자회사의 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산 또는 유가증권을 매매하거나 타인에게 이를 이용하게 하여서는 아니된다.(법§32①) 1)당해 부동산투자회사의 임원 직원 또는 대리인 2)다음의 자와 그 대리인 또는 사용인 그 밖의 종업원(다음의 자가 법인인 경우에는 그 임원 직원 및 대리인) 주요주주 당해 부동산투자회사와 자산의 투자 운용업무에 관한 위탁계약을 체결한 자 미공개 자산운용정보는 투자자의 판단에 중대한 영향을 미치는 것으로서 투자설명서 및 투자보고서에 의하여 공개되지 아니한 정보로서 부동산투자회사가 그 자산으로 특정한 부동산이나 유가증권을 매도 또는 매수하고자 하는 정보를 말한다.(법§32②, 영§24) 10. 임원 직원 등의 책임 가. 임원 및 직원의 행위준칙 부동산투자회사의 임원 및 직원은 자산의 투자 운용업무와 관련하여 다음의 행위를 하여서는 아니된다.(법§33. 영§25) 1)투자를 하고자 하는 자에게 일정한 이익을 보장하거나 이를 약속하는 행위 2)자산의 투자 운용과 관련하여 자기 또는 제3자의 이익을 도모하는 행위 3)부동산거래질서 또는 부동산투자회사의 주주의 이익을 해할 우려가 있는 행위로서 다음의 행위 탈세를 목적으로 소유권 보존등기 또 는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계법령의 규정에 의하여 전매 등 권리변동이 제한된 부동산을 취득하거나 처분하는 행위 보유하고 있는 부동산이나 유가증권의 시세를 인위적으로 조작하기 위하여 자산을 운용하는 행위 나. 임원 직원 등의 손해배상책임 36)정부 원안에는 부동산투자회사로 하여금 부동산의 관리를 전담하는 부동산관리회사를 자회사로 둘 수 있게 하였으나, 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 이는 부동산투자회사의 책임하에 자율적으로 운용하는 것이 타당하고 별도로 법률에 근거를 마련할 필요가 없다고 보아 삭제하였다. 37)정부 원안에는 이와는 별도로 부동산투자회사로부터 자산의 투자 운용에 관한 업무 중 대통령령이 정하는 업무를 위탁받을 수 있는 자를 대한주택공사 한국토지공사 한국자산관리공사 및 부동산투자자문회사로 한정하였는데, 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 특정기관에 대한 특혜라는 오해의 소지를 제거하고 부동산투자회사 스스로 자율적으로 위탁기관을 선정할 수 있도록 하기 위하여 삭제하였다. 부동산투자회사의 임원 및 직원이 법령 또는 정관에 위반한 행위를 하거나 그 임무를 게을리 하여 부동산투자회사에 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있다.(법§34①) 부동산투자회사의 임원 및 직원이 부동산투자회사에 손해배상책임을 부담하는 경우 관련 이사, 감사, 자산의 투자 운용업무를 위탁받은 자 또는 자산보관기관에게도 귀책사유가 있는 때에는 이들이 연대하여 손해배상책임을 진다.(법§34②) 11. 정보의 공시 부동산투자회사는 간접투자기관이므로 투자자의 정확한 투자판단을 지원하기 위하여 회사의 경영에 대한 정보를 정기적으로 공시할 필요가 있다. 부동산투자회사는 매 분기 및 결산기의 투자보고서를 작성하여야 한다. 투자보고서에는 자산운용과 관련된 중요한 사항이 포함되어야 한다.(법§37) 부동산투자회사는 매 분기 및 결산기의 재무제표와 투자보고서를 비치 공시하고 주주 및 채권자들의 열람에 제공하여야 한다. 부동산투자회사는 매 결산기 종료일후 90일 이내에 매 결산기의 재무제표와 투자보고서를, 매 분기 종료일후 45일 이내에 매 분기의 재무제표와 투자보고서를 본점 및 지점에 비치 공시하고 주주 및 채권자가 열람할 수 있도록 하여야 한다. 부동산투자회사는 매 결산기 종료일후 90일 이내에 매 결산기의 재무제표와 투자보고서를 당해 부동산투자회사의 주주 및 채권자에게 송부하여야 한다. 다만, 인터넷 등 전자매체를 이용하여 공시하는 경우에는 그러하지 아니하다.(법§38, 영§29②③) Ⅵ. 외부기관 1. 부동산투자자문회사 가. 부동산투자자문회사의 등록 부동산투자회사의 위탁으로 그 자산의 투자 운용에 관한 자문 및 평가 등의 업무를 행하고자 하는 자는 건설교통부장관에게 등록하여야 한다. 부동산투자자문회사로 등록을 하지 아니한 자는 그 상호중에 부동산투자자문회사라는 명칭을 사용하여서는 아니된다.(법§23①④) 38)정부 원안에는 자본금기준을 대통령령으로 정하도록 하였으나, 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 자본금의 하한을 10억원으로 정하였다. 39)건설교통부의 원안은 부동산투자회사의 자산보관업무를 위탁받을 수 있는 자를 신탁회사 한국토지공사 및 한국자산관리공사로 정하고 있었다. 그러나 정부투자기관인 한국토지공사의 성격상 순수한 민간회사로부터 부동산의 보관을 위탁받고 수수료를 받는 업무를 수행하기에 적합하지 아니하며, 자산보관업무는 신탁업무의 일종에 해당하는데 한국토지공사법 제9조에 규정된 동공사의 업무범위에도 순수한 민간회사의 부동산을 보관하는 업무가 포함되어 있지 아니하였다. 따라서 한국토지공사를 부동산보관회사에 포함시키고자 하는 경우에는 먼저 한국토지공사법을 개정하여 동공사의 업무범위에 이러한 사항을 추가하는 것이 순리라고 보아 법제처 심사과정에서 한국토지공사를 자산보관기관에서 제외하였다. 이는 한국자산관리공사의 경우에도 마찬가지라 할 것인 바, 한국자산관리공사를 부동산보관회사에 포함시키고자 하는 경우에는 먼저 금융기관부실자산등의효율적처리및한국자산관리공사의설립에관한법률 제26조제1항에 규정된 동공사의 업무범위에 이러한 사항을 추가하는 것이 순리라 할 것이므로 한국자산관리공사 또한 자산보관기관에서 제외하여 신탁회사만 자산보관기관으로 하였다. 그러나 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 최근의 부동산신탁회사의 부도사태를 감안할 때 투자자보호를 위하여 자산보관기관을 공공성있는 기관으로 보강할 필요가 있다고 보아 한국토지공사 및 한국자산관리공사는 물론 대한주택공사까지 자산보관기관에 추가하였다. 40)다만, 대한주택공사 한국토지공사 및 한국자산관리공사는 2002년 7월 1일까지는 법 제35조제2항 및 신탁업법 부동산투자자문회사의 업무를 행하기 위하여 등록하고자 하는 자는 다음의 요건을 갖추어야 한다.(법§23②⑤, 영§16①②) 1) 자본금이 10억원 이상일 것 2)자산운용전문인력을 3인 이상 확보할 것 건설교통부장관은 부동산투자자문회사가 다음에 해당하는 경우에는 그 등록을 취소할 수 있다.(법§23③) 1)속임수 그 밖의 부정한 방법으로 부동산투자자문회사의 등록을 한 경우. 이 경우에는 반드시 등록을 취소하여야 한다. 2)등록요건에 부적합하게 된 경우. 이 경우에는 반드시 등록을 취소하여야 한다. 3)건설교통부장관의 업무정지, 해임 징계요구 등의 시정조치를 정당한 사유없이 이행하지 아니한 경우 4)이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반하여 업무수행이 곤란하다고 인정되는 경우 나. 부동산투자자문회사의 수탁대상업무 부동산투자자문회사는 부동산투자회사로부터 다음의 업무를 위탁받아 이를 행한다.(법§23⑤, 영§17) 1)부동산의 투자 운용에 관한 주주총회 또는 이사회의 의사결정에 필요한 조사 분석 및 정보제공 2)부동산의 투자 운용에 관한 자문 및 평가 등의 업무 2. 자산보관기관 가. 자산보관기관의 자격 부동산투자회사의 위탁에 따라 부동산 유가증권 및 현금의 보관과 이와 관련된 업무를 행하는 자산보관기관은 다음과 같다.(법§35①, 영§26①) 1)신탁회사(신탁업을 겸영하는 금융기관을 포함함) 2)대한주택공사 한국토지공사 및 한국자산관리공사 대한주택공사 한국토지공사 및 한국자산관리공사는 부동산보관업무를 수행함에 있어 신탁업법에 의한 신탁업의 인가를 받아야 한다. 이 경우 신탁업법 제7조제1항(상호), 제8조의2(임원의 자격), 제15조(고유자금운용 의 규정에 불구하고 부동산투자회사로부터 위탁받은 부동산보관업무를 수행함에 있어 신탁업법에 의한 인가를 받은 것으로 본다.(법 부칙②) 의 제한) 및 제21조(준비금적립 책임의 가중)는 이를 적용하지 아니한다.(법§35②) 따라서 상호 중에 신탁이라는 문자를 사용하지 아니하여도 되고, 동법에 규정된 임원의 결격사유가 적용되지 아니하며, 고유자금을 공채 사채 및 주식의 응모 인수 또는 매입이나 부동산의 매입, 대출, 예금 등으로만 운용하여야 하는 제한을 받지 아니하며, 자본의 총액에 달할 때까지 이익을 배당할 때마다 준비금으로서 그 이익의 1/10이상을 적립하여야 하는 제한을 적용받지 아니한다. 나. 자산보관기관의 성실의무 등 자산보관기관은 부동산투자회사를 위하여 법령 및 자산보관계약에 따라 선량한 관리자로서 그 업무를 성실히 수행하여야 한다.(법§36①) 자산보관기관은 위탁받은 부동산투자회사의 자산을 그 고유재산이나 제3자로부터 보관을 위탁받은 자산과 구분하여 관리하여야 한다.(법§36③) 유가증권의 보관을 위탁받은 자산보관기관은 부동산투자회사로부터 보관을 위탁받은 유가증권 중 증권예탁원이 예탁대상유가증권으로 지정한 유가증권을 지체없이 증권예탁원에 예탁하여야 한다.(법§35③, 영§26②) 다. 직무수행에 필요한 절차와 기준 자산보관기관은 법령을 준수하고 자산의 운용을 건전하게 하기 위하여 임 직원이 그 직무를 수행함에 있어서 따라야 할 기본적인 절차와 기준을 정하여야 한다.(법§36②) 이 절차와 기준에는 다음 사항이 포함되어야 한다.(영§28) 1)임 직원이 자산보관업무와 관련하여 알게 된 정보나 자료를 해당 부동산투자회사의 승인없이 제3자에게 제공하거나 업무외의 용도로 사용하지 못한다는 뜻 2)자산보관기관의 임 직원은 위탁받은 보관자산을 자산보관기관의 고유재산을 위하여 이용할 수 없다는 뜻 3)자산보관기관은 자산보관업무와 관련한 기록을 유지하고 장부를 갖추어 보관에 관한 사무처리 및 계산을 명백히 하여야 한다는 뜻 라. 손해배상책임 자산보관기관은 법령 또는 자산보관계약에 위반된 행위를 하거나 그 임무를 게을리 하여 부동산투자회사에 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.(법§36④) Ⅶ. 감 독 1. 감독 조사 등 건설교통부장관은 공익 또는 부동산투자회사의 주주를 보호하기 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 부동산투자회사, 부동산투자자문회사, 자산의 투자 운용업무를 위탁받은 자 또는 자산보관기관에 대하여 이 법의 규정에 의한 업무 또는 재산 등에 관한 자료의 제출이나 보고를 명할 수 있다.(법§39①) 건설교통부장관은 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 사실이 있는 때에는 부동산투자회사, 부동산투자자문회사, 자산의 투자 운용업무를 위탁받은 자 또는 자산보관기관에 대하여 다음의 조치를 취할 수 있다.(법§39②, 영§30) 1)부동산투자회사 또는 부동산투자자문회사에 대한 업무의 전부 또는 일부의 정지 41)정부 원안에는 “부동산투자회사의 분할”도 인가사항으로 되어 있었는데, 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 부동산투자회사를 분할하고자 할 때에는 각각 회사를 설립하여 설립인가를 받는 것이 타당하므로 이 규정은 존치의 실익이 없다는 이유로 인가사항에서 제외하였다. 2)부동산투자회사 또는 부동산투자자문회사의 경우 임원 직원의 해임 또는 징계의 요구 3)그 밖에 위반사항의 시정에 필요한 조치로서 다음에 해당하는 조치 당해 회사에 대한 경고 또는 주의 보유자산의 처분명령 등 시정 또는 변상의 요구 2. 인가사항 부동산투자회사는 다음의 행위를 하고자 하는 경우에는 건설교통부장관의 인가를 받아야 한다.(법§40①, 영§31③) 1)정관의 변경. 다만, 다음의 경미한 사항의 변경은 제외한다. 관계 법령이 제정 개정 또는 폐지됨에 따라 정관을 변경하는 경우 다음 사항을 변경하는 경우 － 목적 － 발행할 주식의 총수 － 1주의 금액 － 설립할 때에 발행하는 주식의 총수 － 자산의 투자 운용에 관한 사항 － 자산평가에 관한 사항 － 이익 등의 배당에 관한 사항 － 공고방법 － 이사 및 감사의 보수에 관한 기준 －발기인의 성명 주민등록번호 및 주소 － 주주총회 및 이사회에 관한 사항 2) 부동산투자회사의 해산 3) 영업전부의 양수 또는 양도 건설교통부장관은 인가를 한 경우에는 그 내용을 관보에 공고하고 컴퓨터통신 등을 이용하여 일반인에게 알려야 한다.(법§5④, §40②) 3. 보고사항 부동산투자회사는 다음의 사유가 발생한 때에는 그 발생일부터 10일 이내에 건설교통부장관에게 보고하여야 한다.(법§41①, 영§32②) 1) 현물출자 2) 임원의 변경 3)당해 부동산투자회사의 임 직원 및 그 특별관계자와 주요주주 및 그 특별관계자와의 거래제한에 대한 예외에 해당하는 거래의 체결 4)그 밖에 부동산투자회사의 경영상 중요한 다음의 사항 이 법에 의하여 형사처벌을 받은 사실 당해 부동산투자회사가 업무에 관하여 중대한 영향을 미칠 소송당사자로 된 사실 당해 부동산투자회사에 관하여 파산의 신청이나 선고가 있는 사실 당해 부동산투자회사에 관하여 화의 또는 회사정리절차의 개시의 신청 인가 또는 폐지가 된 사실 건설교통부장관은 보고받은 내용이 관계법령에 위배되거나 주주의 권익을 침해한다고 인정되는 경우에는 당해 부동산투자회사에 대하여 그 시정 또는 보완을 명할 수 있다.(법§41②) 4. 설립인가의 취소 건설교통부장관은 부동산투자회사 또는 자산관리회사가 다음에 해당하는 경우에는 설립인가를 취소할 수 있다.(법§42①) 1)속임수 그 밖의 부정한 방법으로 설립인가를 받은 경우(반드시 설립인가를 취소하여야 함) 2)설립인가의 조건을 위반한 경우(반드시 설립인가를 취소하여야 함) 3)건설교통부장관의 업무정지, 해임 징계요구 등의 시정조치를 정당한 사유없이 이행하지 아니한 경우 4)이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반하여 공익 또는 주주의 이익을 해할 우려가 있는 경우 건설교통부장관은 설립인가를 취소한 경우에는 그 내용을 관보에 공고하고 컴퓨터통신 등을 이용하여 일반인에게 알려야 한다.(법§5④, §42②, §59의3⑤) Ⅷ. 보 칙 1. 내부통제기준의 제정 부동산투자회사는 법령을 준수하고 주주를 보호하기 위하여 그 자산을 투자 운용함에 있어 소속 임 직원이 따라야 할 기본적인 절차와 기준 등을 제정 시행하여야 한다.(법§47) 2. 청 문 건설교통부장관은 다음의 처분을 하고자 하는 경우에는 행정절차법에 따라 청문을 실시하여야 한다.(법§48) 1) 부동산투자자문회사의 등록취소 2) 부동산투자회사의 설립인가취소 3. 다른 법률과의 관계 가. 상 법 상법 제415조의2의 규정에 의하면 주식회사는 정관이 정하는 바에 따라 감사에 갈음하여 감사위원회를 설치할 수 있는 바 부동산투자회사에 대하여는 상법 제415조의2의 규정을 적용하지 아니한다.(법§49①) 나. 증권거래법 증권거래법 중 다음의 규정은 부동산투자회사에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.(법§49②) 1)우리사주조합원에게 모집 또는 매출하는 주식총수의 20/100이내를 우선적으로 배정하여야 하는 제191조의7 2)국가 지방자치단체 또는 정부투자기관에 납부할 보증금 또는 공탁금을 상장유가증권으로 대신납부할 수 있게 한 제191조의8 3)소수주주에 대하여는 2주 전에 총회소집사실을 일간신문에 공고함으로써 소집통지에 갈음할 수 있도록 한 제191조의10 4)소수주주의 경우 감사 또는 감사위원회위원의 선임 및 해임에 대하여 의결권을 행사하지 못하도록 한 제191조의11 5) 상근감사를 두도록 한 제191조의12 6) 소수주주권의 행사에 관한 제191조의13 7) 주주제안에 관한 제191조의14 8)주주총회의 결의만으로 법원의 인가없이 액면미달의 가액으로 주식을 발행할 수 있게 한 제191조의15 9) 사외이사의 선임에 관한 제191조의16 10) 감사위원회의 설치에 관한 제191조의17 42)원안에는 기업구조조정부동산투자회사의 존립기간은 5년을 넘지 아니하도록 하되, 소유자산의 매각 등을 위하여 불가피한 경우에는 주주총회의 결의를 거쳐 존립기간을 1년간 연장할 수 있도록 되어 있었는데, 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 기업구조조정부동산투자회사도 부동산개발사업을 할 수 있도록 하면서 존립기간을 법률로 정하지 아니하고 자율적으로 정관으로 정하도록 하였다. Ⅸ. 기업구조조정부동산투자회사에 관한 특례 1. 기업구조조정부동산투자회사의 도입 IMF경제위기 이후 기업들은 구조조정을 위한 노력의 일환으로 보유부동산의 매각을 주된 내용으로 하는 자구계획을 수립하여 추진하고 있으나, 부동산경기의 침체와 매수기반의 부족으로 부동산을 제대로 매각하지 못하고 있었다. 이에 기업들이 구조조정차원에서 매각하는 부동산을 전문적으로 매입하여 관리 운용하는 Mutual Fund형태의 부동산투자회사를 설립함으로써 기업의 구조조정노력을 제도적으로 지원할 필요가 있었다. 이와 같이 기업의 구조조정용 부동산을 투자대상으로 하는 부동산투자회사를 기업구조조정부동산투자회사라 하는 바, 일반 부동산투자회사가 모든 부동산을 투자대상으로 직접 자산의 투자 운용을 담당하는 영속적인 실체회사인데 반하여, 기업구조조정부동산투자회사는 기업의 구조조정용 부동산을 투자대상으로 하고, 회사의 제반 업무를 제3자에게 위탁하여 행하는 한시적인 서류상의 회사이다. 2. 기업구조조정부동산투자회사의 설립 가. 기업구조조정부동산투자회사의 요건 기업구조조정부동산투자회사는 다음의 요건을 갖춘 부동산투자회사를 말한다.(법§49의2①) 1)총자산의 70/100이상이 다음 각목의 부동산을 매입 취득한 자산으로 구성될 것 기업이 채권금융기관에 대한 부채 등 채무를 상환하기 위하여 매각하는 부동산 채권금융기관과 재무구조개선을 위한 약정을 체결하고 당해 약정의 이행 등을 위하여 매각하는 부동산 회사정리법에 의한 회사정리절차와 화의법에 의한 화의계획에 따라 매각하는 부동산 그 밖에 기업의 구조조정을 지원하기 위하여 금융감독위원회가 필요하다고 인정하는 부동산 2) 회사의 존립기간을 정관에 기재할 것 이 경우 다음의 금액은 총자산의 70/100이상을 구성하는 부동산(건축중인 건축물을 포함한다)에 포함되는 자산을 산정함에 있어 그 자산에 포함되는 것으로 본다.(영§19①) 1)건축중인 건축물의 개발사업을 제외한 부동산개발사업에 투자한 모든 금액 2)부동산의 소유권 및 지상권 임차권 등 부동산사용에 관한 권리를 취득하기 위하여 투자한 모든 금액 기업구조조정부동산투자회사에는 본점외의 영업소를 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근임원을 둘 수 없다.(법§49의2②) 나. 금융감독위원회의 의견청취 건설교통부장관은 기업구조조정부동산투자회사의 설립을 인가하고자 하는 경우에는 미리 금융감독위원회의 의견을 들어야 하며, 이와 관련하여 금융감독위원회는 금융감독원장으로 하여금 그 업무에 관한 검사를 하게 할 수 있다.(법§49의6①⑤) 다. 이사 및 감사선임의 의제 상법 제312조의 규정에 의하면 이사와 감사는 창립총회에서 선임되지만, 기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 주식청약서에 기재된 이사후보자 및 감사후보자는 주식의 배정이 종료된 때에 각각 이사 및 감사로 선임된 것으로 본다.(법§49의7①, 증권투자회사법§10) 이사는 지체없이 기업구조조정부동산투자회사의 설립에 관하여 이 법 기타 관계법령이나 정관에 위반한 사항이 있는지의 여부를 조사하여 이사회에 보고하여야 한다. 이사는 조사결과 법령 또는 정관에 위반한 사항이 발견된 때에는 모집설립의 경우에는 창립총회를 소집하여 그 내용을 보고하여야 하며, 발기설립의 경우에는 이를 발기인에게 보고하여야 한다.(법§49의7①, 증권투자회사법§11①②) 3. 기업구조조정부동산투자회사의 기관 가. 주주총회의 소집 기업구조조정부동산투자회사의 주주총회는 이사회가 소집한다.(법§49의7①, 증권투자회사법§15①) 상법 제363조제1항의 규정에 의하면 주주총회를 소집할 때에는 회일을 정하여 2주간 전에 각 주주에 대하여 서면으로 통지를 발송하여야 한다. 그러나 기업구조조정부동산투자회사는 주주총회를 소집함에 있어서 당해 기업구조조정부동산투자회사 주식의 1/100이하를 소유하는 주주에 대하여는 정관이 정하는 바에 따라 총회를 소집하는 뜻과 회의의 일시 장소 및 목적사항을 회일 2주 전에 2개 이상의 일간신문(전국을 보급지역으로 하는 일간신문이 1개 이상 포함되어야 한다)에 각각 2회 이상 공고함으로써 상법 제363조 제1항의 규정에 의한 소집통지에 갈음할 수 있다.(법§49의7①, 증권투자회사법§15②③) 나. 서면에 의한 의결권행사 주주총회에 출석하지 아니하는 주주는 서면에 의하여 의결권을 행사할 수 있다. 기업구조조정부동산투자회사는 주주총회의 소집을 통지하거나 주주의 청구가 있는 때에는 서면에 의한 의결권행사에 필요한 서면을 송부하여야 한다. 기업구조조정부동산투자회사는 의결권행사를 위한 서면을 송부하는 때에는 가부 등의 표시로 명확히 당해 주주의 의사가 표현될 수 있도록 하여야 한다. 이 경우 기업구조조정부동산투자회사는 금융감독위원회가 정하는 바에 따라 의결권행사에 참고할 수 있는 자료를 송부하고, 이를 본점에 비치 공시하여야 한다.(법§49의7①, 증권투자회사법§16①②⑤, 동법시행령§7①②) 43)여기의 “금융관계법률”은 한국은행법, 은행법, 한국산업은행법, 중소기업은행법, 장기신용은행법, 한국수출입은행법, 증권거래법, 보험업법, 종합금융회사에관한법률, 신탁업법, 증권투자신탁업법, 상호신용금고법, 여신전문금융업법, 신용보증기금법, 신기술사업금융지원에관한법률, 신용협동조합법, 새마을금고법, 중소기업창업지원법, 신용정보의이용및보호에관한법률, 선물거래법, 한국종합기술금융주식회사법, 외국환거래법, 금융감독기구의설치등에관한법률, 자산유동화에관한법률, 금융기관부실자산등의효율적처리및한국자산관리공사의설립에관한법률, 금융실명거래및비밀보장에관한법률, 외국인투자촉진법, 금융산업의구조개선에관한법률, 주택저당채권유동화회사법, 그리고 담보부사채신탁법을 말한다.(증권투자회사법시행령§3①, 동법시행규칙§2의2) 44)여기의 “영업의 허가 인가 또는 등록 등이 취소된 법인의 임원 직원이었던 자”는 그 허가 등의 취소사유의 발생에 관하여 직접 또는 이에 상응하는 책임이 있는 자로서 영업의 허가 인가 또는 등록 등의 취소의 원인이 되는 사유가 발생한 당시의 임원 직원(금융산업의구조개선에관한법률 제14조제2항의 규정에 의하여 허가 인가 등이 취소된 법인 또는 회사의 경우에는 동법 제10조의 규정에 의한 적기시정조치의 원인이 되는 사유발생 당시의 임원 직원을 말함) 중 다음에 해당하는 자를 말한다.(증권투자회사법§6②, 동법시행령§3②) 1) 감사 또는 감사위원회의 위원 2)허가 인가 또는 등록 등의 취소의 원인이 되는 사유의 발생과 관련하여 위법 부당한 행위로 인하여 금융감독위원회 또는 금융감독원장으로부터 주의 경고 견책 직무정지 해임요구 기타의 조치를 받은 임원(그 대상자로서 그 제재를 받기 전에 사임 또는 사직한 자를 포함함) 서면에 의하여 의결권을 행사하고자 하는 주주는 송부받은 서면에 의결권행사의 내용을 기재하여 주주총회의 회일 전일까지 기업구조조정부동산투자회사에 제출하여야 한다. 기업구조조정부동산투자회사는 주주로부터 제출된 의결권행사에 관한 서면을 주주총회일부터 6월간 본점에 비치 공시하여야 한다. 주주는 영업시간중 이 서면의 열람과 등사를 청구할 수 있다.(법§49의7①, 증권투자회사법§16③⑤, 동법시행령§7③④) 서면에 의하여 행사한 의결권의 수는 주주총회에 출석하여 행사한 의결권의 수에 산입한다.(법§49의7①, 증권투자회사법§16④) 다. 임원의 자격 기업구조조정부동산투자회사의 임원에 대하여는 일반적인 부동산투자회사에 비하여 더 엄격한 자격을 요구하고 있다. 다음의 자는 기업구조조정부동산투자회사의 이사가 될 수 없다.(법§49의2③, 영§35) 1)자산관리회사의 특별관계자와 그 배우자 또는 직계 존 비속 2)자산관리회사로부터 계속적으로 보수를 지급받고 있는 자와 그 배우자 또는 직계 존 비속 기업구조조정부동산투자회사의 감사는 회계법인에 소속된 공인회계사이어야 하며, 다음에 해당하는 자는 기업구조조정부동산투자회사의 감사가 될 수 없다.(법§49의7①, 증권투자회사법§26①②) 1) 다음의 결격사유에 해당하는 자 미성년자 금치산자 한정치산자 파산자로서 복권되지 아니한 자 금고 이상의 실형의 선고를 받거나 이 법 기타 금융관련법령(이에 상당하는 외국의 법령을 포함함)에 의하여 벌금형 이상의 형을 선고받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함함)되거나 면제된 후 5년이 경과되지 아니한 자 금고 이상의 형의 집행유예의 선고를 받고 그 유예기간중에 있는 자 이 법 기타 금융관련법령에 의하여 영업의 허가 인가 또는 등록 등이 취소된 법인 또는 회사의 임 직원이었던 자로서 당해 법인 또는 회사에 대한 취소가 있은 날부터 5년이 경과하지 아니한 자 이 법 기타 금융관련법령을 위반하여 해임되거나 면직된 후 5년이 경과되지 아니한 자 3)허가 인가 또는 등록 등의 취소의 원인이 되는 사유의 발생과 관련하여 위법 부당한 행위로 인하여 금융감독위원회 또는 금융감독원장으로부터 정직요구 이상에 해당하는 조치를 받은 직원(그 대상자로서 그 제재를 받기 전에 사임 또는 사직한 자를 포함함) 2)당해 기업구조조정부동산투자회사와 관련하여 공인회계사법 제21조의 규정에 의하여 감사가 제한되거나 동법 제33조의 규정에 의하여 직무가 제한되는 회계법인에 소속된 자 3) 직무정지기간중에 있는 자 4) 업무정지기간중인 회계법인에 소속된 자 5)당해 기업구조조정부동산투자회사의 주요주주 또는 이사나 당해 기업구조조정부동산투자회사의 업무를 위탁받은 자산관리회사 자산보관기관 판매회사 또는 일반사무수탁회사로부터 공인회계사업무 외의 업무와 관련하여 계속적으로 보수를 받고 있는 자 및 그 배우자 라. 상근감사의 선임 증권거래법 제191조의12의 규정에 의하면 주권상장법인 또는 협회등록법인으로서 감사위원회를 설치한 경우가 아니면 1인 이상의 상근감사를 두어야 한다. 그러나 기업구조조정부동산투자회사에 대하여는 증권거래법 제191조의12의 규정을 적용하지 아니하는 바(법§49의7②), 기업구조조정부동산투자회사는 주식이 한국증권거래소의 유가증권시장에 상장되거나 한국증권업협회에 등록된 경우에도 상근감사를 두지 아니하여도 된다. 기업구조조정부동산투자회사가 서류상의 회사이기 때문이다. 마. 감사의 직무 기업구조조정부동산투자회사의 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 당해 기업구조조정부동산투자회사의 업무를 위탁받은 자산관리회사 자산보관기관 판매회사 또는 일반사무수탁회사에 대하여 당해 기업구조조정부동산투자회사의 업무와 관련된 회계에 관한 보고를 요구할 수 있다. 요청을 받은 자는 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.(법§49의7①, 증권투자회사법§27①②) 4. 업무의 위탁 기업구조조정부동산투자회사는 서류상의 회사이므로 자산보관기관에 자산의 보관을 위탁하는 것은 물론, 이를 제외한 업무도 모두 제3자에게 위탁하여 행하게 된다. 자산의 투자 운용업무는 자산관리회사에, 주식의 모집 또는 판매에 관한 업무는 판매회사에, 기타의 일반사무는 일반사무수탁회사에 위탁하여야 한다.(법§49의3①, §49의7①) 5. 일반 부동산투자회사에 대한 특례 기업구조조정부동산투자회사에 대하여는 다음의 규정이 적용되지 아니한다.(법§49의2①) 1)설립시 발행주식총수의 30/100이상을 공모하도록 한 법 제9조 2) 설립시 현물출자를 금지한 법 제11조 3) 1인당 주식소유한도를 규정한 법 제15조 4)설립후의 현물출자시기를 제한한 법 제19조제1항 단서 5)자산운용전문인력의 확보에 관한 법 제22조 6)부동산의 단기적 거래와 나대지의 취득제한에 관한 법 제24조제1항 및 제2항 7)총자산의 90/100이상을 부동산 부동산관련유가증권 및 현금으로 구성하여야 하는 법 제25조제1항 8)이익배당한도의 90%이상을 배당하여야 하는 법 제28조 그리고 원안에는 기업구조조정부동산투자회사에 대하여 부동산의 개발을 업무로 한 법 제21조제2호와 부동산개발에 대한 투자에 관하여 규정한 법 제26조도 적용하지 아니하도록 하여 기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 부동산개발사업을 하지 못하도록 하였으나, 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 기업구조조정부동산에 대한 투자를 활성화하기 위하여 이 부분을 삭제하여 기업구조조정부동산투자회사도 부동산개발사업을 할 수 있도록 하였다. 6. 보유주식에 관한 의결권행사의 제한 가. 중립투표 기업구조조정부동산투자회사는 그가 보유하고 있는 주식을 발행한 법인의 주주총회가 의결하고자 하는 사항이 다음에 해당하는 경우에는 그 주주총회의 참석주식수에서 기업구조조정부동산투자회사가 보유하고 있는 주식수를 차감한 주식수의 의결내용에 영향을 미치지 아니하도록 의결권을 행사하여야 한다. 다만, 기업구조조정부동산투자회사(대규모기업집단에 속하는 기업구조조정부동산투자회사는 제외)가 보유하고 있는 주식을 발행한 법인의 합병, 영업의 양도 양수, 임원의 선임 기타 이에 준하는 사항으로서 당해 기업구조조정부동산투자회사에 손실을 초래할 것이 명백한 사항인 경우에는 의결권을 행사할 수 있다.(법§49의7①, 증권투자회사법§31①⑤, 동법시행령§12①②) 1)당해 기업구조조정부동산투자회사(의결권행사를 자산관리회사에 위탁한 경우에는 그 자산관리회사를 포함한다) 또는 증권거래법시행령 제10조의3제2항의 규정에 의한 특수관계인 및 증권거래법시행령 제10조의3제4항의 규정에 의한 공동보유자가 그 보유주식을 발행한 법인을 계열회사로 편입하고자 하는 경우 2)당해 보유주식을 발행한 법인이 당해 기업구조조정부동산투자회사와 계열회사의 관계에 있는 경우 기업구조조정부동산투자회사는 예외적으로 의결권을 행사하는 때에는 다음의 방법으로 의결권행사를 공시하여야 한다.(법§49의7①, 증권투자회사법§31④, 동법시행령§12의2①) 1)당해 의결권을 행사하고자 하는 주식을 발행한 법인이 증권거래법에 의한 주권상장법인 또는 협회등록법인인 경우에는 주주총회일 5일 전까지 한국증권거래소 또는 협회중개시장을 통하여 의결권을 행사하고자 하는 내용을 공시할 것 2)당해 의결권을 행사하고자 하는 주식을 발행한 법인이 주권상장법인 또는 협회등록법인이 아닌 경우에는 자산관리회사 및 판매회사의 영업소에 의결권을 행사하고자 하는 내용을 게시하여 일반인이 열람할 수 있도록 할 것 기업구조조정부동산투자회사는 주주총회 목적사항의 구체적 내용이 주주총회일 5일 전까지 확정되지 아니하여 주주총회일 5일 전까지 제1항의 규정에 의한 공시를 하기 곤란한 경우에는 주주총회일 전까지 그 뜻을 공시하고, 주주총회일부터 5일 이내에 당해 주주총회에서의 의결권행사내용을 공시하여야 한다.(법§49의7①, 증권투자회사법시행령§12의2②) 45)“증권투자회사법 제28조제2항제1호 내지 제4호의 규정에 의한 자산운용의 범위를 위반하여 취득한 주식”은 다음의 방법으로 취득한 주식을 말한다.(증권투자회사법시행령§11②③④) 1)동일종목의 유가증권 등에 대한 투자로서 자산총액의 10/100을 초과하는 투자. 이 경우 동일회사가 발행한 유가증권 등 중 주식을 제외한 유가증권 등은 동일종목으로 본다. 2) 동일회사가 발행한 주식총수의 10/100을 초과하는 투자 3)당해 기업구조조정부동산투자회사의 주요주주가 발행한 유가증권 등의 취득으로서 당해 기업구조조정부동산투자회사 자산총액의 10/100을 초과하는 취득 4)당해 기업구조조정부동산투자회사 자산총액의 5/100를 초과하여 증권투자신탁업법 신탁업법에 의한 수익증권 또는 다른 기업구조조정부동산투자회사가 발행한 주식의 취득 다만, 주주의 보호를 위하여 필요하거나 기업구조조정부동산투자회사의 건전한 자산운용을 저해할 우려가 없는 경우로서 다음에 해당하는 경우에는 자산운용범위의 위반에 해당되지 아니한다.(증권투자회사법시행령§11①) 1)국채증권, 한국은행통화안정증권, 그리고 정부가 그 원리금의 상환을 보증한 채권에 대하여 기업구조조정부동산투자회사의 자산총액의 100/100을 초과하지 아니하는 범위 안에서 동일종목에 투자하는 경우 2) 다음의 유가증권 등에 대하여 기업구조조정부동산투자회사의 자산총액의 30/100을 초과하지 아니하는 범위 안에서 동일종목에 투자하는 경우 지방채증권 정부투자기관이 발행한 채권 은행법에 의한 금융기관, 농업협동조합중앙회 및 수산업협동조합중앙회의 신용사업부문, 한국산업은행, 장기신용은행중소기업은행 및 한국수출입은행이 발행한 채권 은행법에 의한 금융기관, 농업협동조합중앙회 및 수산업협동조합중앙회의 신용사업부문, 한국산업은행, 장기신용은행중소기업은행 및 한국수출입은행이 보증한 채권(공모의 방법에 의하여 발행된 채권에 한한다) 주택저당채권담보부채권 및 주택저당증권(주택저당채권유동화회사, 은행법에 의한 금융기관 또는 농업협동조합중앙회 및 수산업협동조합중앙회의 신용사업부문이 지급보증을 한 것에 한함) 기업인수 합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 발행하는 유가증권(기업인수 합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 발행되는 유가증권에 투자하는 것을 내용으로 하는 정관에 따라 기업구조조정부동산투자회사가 취득하는 것에 한함) 기업인수 합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 인수 합병회사 등의 자산을 기초로 하여 자산유동화에관한법률 제31조의 규정에 의하여 발행되는 사채(기업인수 합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 발행되는 유가증권에 투자하는 것을 내용으로 하는 정관에 따라 기업구조조정부동산투자회사가 취득하는 것에 한함) 증권금융회사가 발행한 채권 또는 채무증서 3)동일한 회사가 발행한 주식의 시가총액비중(매일의 당해 주식의 종가의 총액을 유가증권시장에서 거래되는 모든 종목의 종가의 총액을 합계한 금액으로 나눈 비율을 6월간 평균한 비율)이 10/100을 초과하는 경우 시가총액비중을 초과하지 아니하는 범위 안에서 기업구조조정부동산투자회사 자산에서 당해 주식에 투자하는 경우. 이 경우 시가총액비중은 매년 6월 말일과 12월 말일을 기준으로 산정하여 그 다음 6월간 적용하는 것으로 한다. 나. 의결권행사의 금지 기업구조조정부동산투자회사는 다음의 주식에 관하여는 의결권을 행사할 수 없다.(법§49의7①, 증권투자회사법§31②, 동법시행령§12②) 1)증권투자회사법 제28조제2항제1호 내지 제4호의 규정에 의한 자산운용의 범위를 위반하여 취득한 주식 2)당해 기업구조조정부동산투자회사의 주주가 발행한 주식으로서 상법 제341조(자기주식의 취득금지)의 규정에 위반하여 실질적으로 당해 주주의 계산으로 취득한 주식 다. 의결권행사제한의 면탈금지 기업구조조정부동산투자회사는 제3자와의 계약 등에 의하여 의결권을 교차하여 행사하는 방법 등으로 중립투표 및 의결권행사금지에 관한 규정의 적용을 면탈하기 위한 행위를 하여서는 아니된다.(법§49의7①, 증권투자회사법§31③) 라. 의결권행사제한의 위반에 관한 벌칙 증권투자회사법에서는 중립투표규정을 위반한 경우, 의결권행사금지규정을 위반한 경우, 그리고 의결권행사제한에 관한 규정을 면탈한 경우에는 5년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금에 처하고, 의결권행사에 관한 공시의무를 위반한 경우에는 1년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다.(증권투자회사법§86, §88) 그러나 이 법의 경우에는 의결권행사의 제한을 위반하더라도 아무런 처벌을 받지 아니한다. 이는 의결권행사의 제한에 관한 규정이 이 법의 규정이 아니라 증권투자회사법 제31조를 준용한 것이므로 그 벌칙규정인 증권투자회사법 제86조 및 제88조가 적용되지 아니하기 때문이다. 향후 이 법을 개정할 때에 의결권행사의 제한에 관하여 증권투자회사법 제31조를 준용할 것이 아니라 이 법에 직접 규정하여야 할 것이다. 7. 채권금융기관의 출자한도에 관한 특례 채권금융기관의 출자한도에 관한 기업구조조정투자회사법 제22조의 규정은 기업구조조 정부동산투자회사의 출자제한에 관하여 이를 준용한다.(법§49의7③) 채권금융기관이 기업구조조정부동산투자회사에 출자하는 경우 당해 출자에 대하여는 다음의 규정을 적용하지 아니한다.(법§49의7③, 기업구조조정투자회사법§22①) 1)금융기관의 출자한도제한에 관한 은행법 제37조제1항 및 제2항 2)보험사업자의 재산운용제한에 관한 보험업법 제19조 3)유가증권의 투자한도에 관한 종합금융회사에관한법률 제17조 은행법 제37조제3항의 규정에 의하면 은행법에 의한 금융기관은 당해 금융기관의 자회사와의 거래에 있어서 다음의 행위를 하여서는 아니되는 바, 기업구조조정부동산투자회사가 은행법에 의한 금융기관의 자회사에 해당하는 경우 은행법 제37조제3항의 규정에 의한 자회사에 대한 신용공여한도를 산출하는 데 있어서는 당해 기업구조조정부동산투자회사를 금융기관의 자회사로 보지 아니한다.(기업구조조정투자회사법§22②) 1)당해 자회사에 대한 금융감독위원회가 정하는 한도를 초과하는 신용공여 2)당해 금융기관의 자회사의 주식을 담보로 하는 신용공여와 당해 금융기관의 자회사의 주식을 매입시키기 위한 신용공여 3)당해 금융기관의 자회사의 임원 또는 직원에 대한 대출(금융감독위원회가 정하는 소액대출을 제외한다) 8. 주식매수청구권 주식의 매수를 제한하거나 존립기간을 연장하는 경우 이에 반대하는 소수주주의 권리를 보장하기 위하여 기업구조조정부동산투자회사의 경우 주식매수청구권을 인정하고 있다. 46)증권투자회사법에서는 이 규정을 위반하는 경우에는 1년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다.(증권투자회사법 §88) 그러나 이 법의 경우에는 아무런 처벌을 받지 아니한다. 이는 의결권행사의 제한에 관한 규정이 이 법의 규정이 아니라 증권투자회사법 제50조제4항을 준용한 것이므로 그 벌칙규정인 증권투자회사법 제88조가 적용되지 아니하기 때문이다. 향후 이 법을 개정할 때에 의결권행사의 제한에 관하여 증권투자회사법 제50조를 준용할 것이 아니라 이 법에 직접 규정하여야 할 것이다. 기업구조조정부동산투자회사가 정관을 변경하여 주식의 매수를 제한하거나 그 존립기간을 연장하고자 하는 이사회 결의가 있는 경우 이에 대하여 반대하는 주주가 주주총회 전에 당해 기업구조조정부동산투자회사에 대하여 서면으로 그 결의에 반대하는 의사를 통지한 때에는 당해 주주는 그 주주총회의 결의일부터 20일 이내에 주식의 종류와 수를 기재한 서면으로 자기가 소유하고 있는 주식의 매수를 청구할 수 있다. 기업구조조정부동산투자회사가 정관의 변경을 위하여 주주총회의 소집의 통지 또는 공고를 하는 경우에는 주식매수청구권의 내용 및 행사방법을 명시하여야 한다. 이 경우 의결권없는 주식의 주주에게도 그 사항을 통지하거나 공고하여야 한다.(법§49의4①, 영§39②) 기업구조조정부동산투자회사가 주식을 매수하는 경우의 매수가격은 주식발행가액의 산정방법에 따라 산정한 자산총액에서 부채총액을 공제한 가액을 매수일 전일 현재의 발행주식총수로 나눈 금액으로 한다. 이 경우 매수자금의 마련 등을 위하여 지급한 비용이 있는 경우에는 건설교통부장관이 정하는 바에 의하여 이를 추가로 공제할 수 있다.(법§49의4②, 영§39①) 9. 환매청구 가. 환매청구금지 및 그 예외 기업구조조정부동산투자회사는 부동산의 특성상 즉시 매각할 수 없어 환매에 응하기 어려우므로 원칙적으로 환매가 금지되는 폐쇄형으로 하되, 일정한 기간이 경과한 후 주주총회의 의결을 거쳐 환매가 가능하도록 하였다. 아울러 환매에 응하도록 하기 위하여 보유자 산의 가치를 시가로 평가하도록 하였다. 기업구조조정부동산투자회사의 주주는 당해 주식의 판매회사에 대하여 당해 주식의 환매를 청구할 수 없다. 다만, 주주의 이익을 보호하기 위하여 불가피한 경우로서 다음에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(법§49의5①, 영§40) 1)기업구조조정부동산투자회사가 설립후 2년이 경과한 경우로서 주주총회의 결의를 거친 경우(정관에 기재된 경우에 한함) 2)기업구조조정부동산투자회사의 발행주식이 유가증권시장에 상장 되거나 한국증권업협회에 등록되기 전에 주주가 사망하거나 파산 이민 등으로 인하여 환매가 불가피한 경우 나. 매수가격 및 매수대금의 지급방법 기업구조조정부동산투자회사의 주주가 환매청구를 하는 경우 매수가격 및 매수대금의 지급방법 등에 관한 사항은 증권투자회사법 제50조제2항 내지 제9항의 규정을 준용한다.(법§49의5②) 즉 판매회사가 부득이한 사유로 환매에 응할 수 없는 경우 당해 주주는 자산관리회사 일반사무수탁회사 기타 기업구조조정부동산투자회사의 정관이 정하는 자에게 환매를 청구할 수 있다. 환매청구를 받은 자는 지체없이 기업구조조정부동산투자회사에 대하여 당해 주식의 매수를 청구하여야 한다. 기업구조조정부동산투자회사는 주식의 매수청구를 받은 때에는 보유중인 현금이나 그 자산을 매각하여 확보한 현금으로 주식의 매수대금을 지급하여야 한다. 이 경우 매수가격은 정관에서 정한 매수일 직전 영업일의 대차대조표상의 자산총액에서 부채총액을 공제한 가액을 발행주식총수로 나눈 금액(주당순자산가치)으로 하며, 매수자금마련 등을 위하여 지급한 비용이 있는 경우에는 금융감독위원회가 정하는 바에 따라 이를 추가로 공제할 수 있다. 다만, 정관에서 주식을 운용대상에 포함하고 있는 기업구조조정부동산투자회사가 주식을 매수하는 경우의 매수가격은 매수일 전전 영업일의 주당순자산가치로 한다. 47)당초 안에는 부동산투자자문회사중 일정한 요건을 갖춘 회사에 대하여 자산의 투자 운용업무를 일괄위탁하도록 하였는데, 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 투자자문을 위하여 설립된 부동산투자자문회사로 하여금 자산을 직접 투자 운용하게 하는 것은 불합리하다고 보아 부동산관리회사라는 별개의 회사로 수정하였다. 48)당초 안에는 자본금이 30억원 이상으로 되어 있었으나, 국회 건설교통위원회의 심의과정에서 자산관리회사의 난립을 방지하고 투자자를 보호하기 위하여 자본금의 하한을 70억원으로 상향조정하였다. 기업구조조정부동산투자회사는 주식을 매수한 때에는 주주명부에 그 내역을 기재하고 그 주식을 소각하여야 한다. 기업구조조정부동산투자회사는 보유유가증권의 매각지연 등으로 환매청구를 받은 날부터 15일 이내의 범위안에서 정관이 정하는 날까지 매수대금을 지급할 수 없는 경우에는 지체없이 그 사실을 환매청구를 한 주주에게 통지하여야 한다. 기업구조조정부동산투자회사는 다음의 경우에는 매수청구에 응하지 아니할 수 있다. 1)주주 또는 질권자로서 권리를 행사할 자를 정하기 위하여 주주 또는 질권자로서 권리를 행사할 날에 앞선 2월 내의 날을 주주명부의 폐쇄 기준일을 정하여 주주명부에 기재된 주주 또는 질권자를 그 권리를 행사할 주주 또는 질권자로 보도록 한 경우 이 일정한 날과 주주 또는 질권자로서 권리를 행사할 날까지의 사이에 매수청구를 한 경우 2) 해산한 경우 3)순자산액이 정관이 정하는 최저순자산액에 미달하는 경우 4)법령 또는 법령에 의한 명령에 의하여 매수가 제한된 경우 5) 정관이 정하는 사유에 해당하는 경우 주주가 환매를 청구하는 경우 주권이 발행된 때에는 환매청구서에 그 주권을 첨부하여 판매회사 등에 제출하여야 한다. 이 경우 청구서에는 환매를 청구하는 주식의 수와 청구일을 기재하고 기명날인 또는 서명하여야 한다. 10. 외부기관 가. 자산관리회사 기업구조조정부동산투자회사의 위탁을 받아 그 자산의 투자 운용업무를 수행하고자 하는 자(자산관리회사)는 다음의 요건을 갖추어 건설교통부장관의 인가를 받아야 한다. 인가 받은 사항을 변경하고자 하는 경우에도 또한 같다.(법§49의3①) 1) 자본금이 70억원 이상일 것 2) 자산운용전문인력을 5인 이상 확보할 것 건설교통부장관이 인가여부를 결정함에 있어서는 다음 사항을 확인하여야 한다.(법§49의3②) 1) 사업계획의 타당성 2) 주주의 구성과 주식인수자금의 적정성 3)자산관리회사의 고유자산과 위탁받은 자산간의 구분관리계획의 적정성 4) 경영진의 전문성 및 경영능력 부동산투자회사의 발기인의 결격사유는 자산관리회사의 임원에 관하여 이를 준용한다.(법§49의3④) 자산관리회사는 위탁받은 업무외의 다른 업무를 겸영하여서는 아니된다. 다만, 다음의 경우에는 그러하지 아니하다.(법§49의3③) 1)이 법 또는 다른 법령에 의하여 허용된 경우 2)다른 법령에 의하여 자산의 투자 운용에 관한 업무를 위탁받아 영위할 수 있는 자로서 건설교통부장관이 투자자보호에 지장이 없다고 인정하여 인가를 받은 경우 기업구조조정부동산투자회사는 그 자산의 투자 운용업무를 위탁한 자산관리회사 및 그 특별관계자와 부동산이나 유가증권의 거래행위를 하여서는 아니된다. 다만, 다음의 경우에는 그러하지 아니하다.(법§49의3⑥, 영§38) 1)기업구조조정부동산투자회사의 경우 주식의 매수청구 또는 환매청구가 대량으로 발생하여 일시적으로 매수대금 또는 환매대금의 지급이 곤란한 경우 보유하고 있는 유가증권(주식은 제외)을 매도하는 것이 불가피한 경우 2) 다음에 해당하는 경우 일반분양 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래 기업구조조정부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래(당해 부동산투자회사의 임원 직원 및 그 특별관계자는 제외) 기업구조조정부동산투자회사의 합병 해산 분할 또는 분할합병에 의한 불가피한 거래 나. 판매회사 기업구조조정부동산투자회사는 그가 발행하는 주식의 모집 또는 판매에 관한 업무를 증권투자회사법 제2조제4호의 규정에 의한 판매회사에 위탁하여야 한다.(법§49의7①, 증권투자회사법§41①) 판매회사는 다음에 해당하는 자로서 금융감독위원회에 등록한 자를 말하는 바, 기업구조조정부동산투자회사로부터 주식의 모집 또는 판매를 위탁받은 판매회사는 당해 주식의 모집 또는 판매업무에 한하여 증권거래법에 의한 증권업허가를 받은 것으로 본다.(법§49의7①, 증권투자회사법§41①②③, 동법시행령§21①) 1) 증권회사 2) 수익증권판매업무를 영위하는 위탁회사 3)자산관리회사(당해 자산관리회사에 자산의 운용을 위탁한 증권투자회사의 주식을 모집 또는 판매하는 경우에 한함) 4)은행법에 의하여 설립된 금융기관, 한국산업은행, 장기신용은행, 중소기업은행, 농업협동조합중앙회 및 수산업협동조합중앙회의 신용사업부문 판매회사는 그가 위탁받아 모집 또는 판매한 기업구조조정부동산투자회사의 주식을 매입하거나 매입을 주선함으로써 환매에 응하여서는 아니된다. 자산관리회사인 판매회사는 위탁받은 기업구조조정부동산투자회사의 주식을 본점에서 모집 또는 판매하여야 한다.(법§49의7①, 증권투자회사법§41⑤, 동법시행령§21②③) 49)일반사무수탁회사는 일정한 요건을 갖추어 금융감독위원회에 등록하여야 하는데, 일반사무수탁회사의 등록요건은 다음과 같다.(증권투자회사법§42의2②, 동법시행령§22의2) 1)상법상의 주식회사, 명의개서대행법인, 한국산업은행, 한국수출입은행 또는 농업협동조합중앙회 및 수산업협동조합중앙회의 신용사업부문일 것 2) 납입자본금 또는 출자액이 20억원 이상일 것 3) 상근하는 임 직원 중 3인 이상의 전문인력을 보유할 것 4) 전산시설 등 일정한 물적 시설을 갖추고 있을 것 5) 임원 중 증권투자회사의 발기인의 결격사유에 해당하는 자가 없을 것 6) 자산운용회사가 아닐 것 판매회사는 그 업무를 소홀히 하여 자산의 운용을 위탁한 기업구조조정부동산투자회사에 손해를 발생시킨 때에는 당해 기업구조조정부동산투자회사에 대하여 손해를 배상할 책임이 있다. 판매회사가 기업구조조정부동산투자회사 또는 제3자에 대하여 손해배상책임을 부담하는 경우 관련이사 감사 자산보관기관 자산관리회사 또는 일반사무수탁회사에게도 귀책사유가 있는 때에는 이들이 연대하여 손해배상책임을 진다.(법§49의7①, 증권투자회사법§36①②, §41④) 다. 일반사무수탁회사 기업구조조정부동산투자회사는 다음의 업무를 증권투자회사법 제2조제5호의 규정에 의한 일반사무수탁회사(당해 기업구조조정부동산투자회사 또는 그 자산관리회사의 계열회사인 일반사무수탁회사는 제외)에 위탁하여야 한다.(법§49의7①, 증권투자회사법§42①, 동법시행령§22) 1) 발행주식의 명의개서에 관한 사무 2) 주식의 발행에 관한 사무 3)당해 기업구조조정부동산투자회사의 운영에 관한 사무 4) 계산에 관한 사무 5) 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공고 6)이사회 또는 주주총회의 소집 및 운영에 관한 사무 7)기타 기업구조조정부동산투자회사로부터 위탁받은 사무 일반사무수탁회사는 그 업무를 소홀히 하여 자산의 운용을 위탁한 기업구조조정부동산투 자회사에 손해를 발생시킨 때에는 당해 기업구조조정부동산투자회사에 대하여 손해를 배상할 책임이 있다. 일반사무수탁회사가 기업구조조정부동산투자회사 또는 제3자에 대하여 손해배상책임을 부담하는 경우 관련이사 감사 자산보관기관 판매회사 또는 자산관리회사에게도 귀책사유가 있는 때에는 이들이 연대하여 손해배상책임을 진다.(법§49의7①, 증권투자회사법§36①②, §42②) 11. 기업구조조정부동산투자회사의 감독 금융감독위원회는 공익 또는 주주를 보호하기 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 기업구조조정부동산투자회사, 자산관리회사, 자산보관기관, 증권투자회사법에 의한 판매회사 또는 일반사무수탁회사에 대하여 이 법의 규정에 의한 업무 또는 재산에 관한 검사를 하거나 자료의 제출 또는 보고를 명할 수 있다.(법§49의6②) 금융감독위원회는 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 사실이 있는 때에는 기업구조조정부동산투자회사, 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 일반사무수탁회사에 대하여 업무의 정지, 해임 또는 징계의 요구 기타 시정조치를 취하도록 건설교통부장관에게 요구할 수 있다.(법§49의6③) 건설교 50)건설교통부 원안에서는 소유한도를 초과한 주식의 처분명령을 위반한 경우, 부동산의 처분제한을 위반한 경우, 90% 이상의 배당의무를 이행하지 아니한 경우 등 위반사항이 있는 경우에는 과징금을 부과하도록 하였다. 그러나 과징금부과처분은 영업정지처분에 갈음하여 행하여지는 것이 원칙임에도 불구하고 원안에서는 영업정지와는 전혀 관계없이 과징금을 부과하고 있었으므로 법제처 심사과정에서 과징금에 관한 규정을 삭제하고 그 대신 벌칙으로 규정하도록 하였다. 물론 공정거래분야의 법률에서 영업정지와 관계없이 과징금을 부과하고 있는 예가 있으나, 이는 경제사범에 대하여 위반행위로 인한 경제적 이익을 박탈하기 위한 제도로서 단순히 법령위반에 대한 행정제재와는 구별된다. 51) 정부 원안에는 벌금액이 3,000만원 이하로 되어 있었는데, 국회건설교통위원회의 심의과정에서 투자자보호의 일환으로 벌금액이 1억원 이하로 상향조정되었다. 52)정부 원안에는 벌금액이 2,000만원 이하로 되어 있었는데, 국회건설교통위원회의 심의과정에서 투자자보호의 일환으로 벌금액이 5,000만원 이하로 상향조정되었다. 53)정부 원안에는 벌금액이 500만원 이하로 되어 있었는데, 국회건설교통위원회의 심의과정에서 투자자보호의 일환으로 벌금액이 1,000만원 이하로 상향조정되었다. 통부장관은 금융감독위원회의 요구를 받은 때에는 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.(법§49의6④) Ⅹ. 벌 칙 1. 형 벌 다음에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.(법§50) 1)부동산투자회사의 설립인가 또는 변경인가를 받지 아니하고 부동산투자회사의 명칭을 사용하여 주식을 모집 또는 매출한 자 2)속임수 그 밖의 부정한 방법으로 부동산투자회사의 설립인가 또는 변경인가를 받은 자 3)법 제21조의 규정에 위반하여 자산을 투자 운용한 자 4)부동산투자회사의 미공개 자산운용정보의 이용으로 부동산 또는 유가증권을 매매하거나 타인에게 이를 이용하게 한 자 5)속임수 그 밖의 부정한 방법으로 자산관리회사의 설립인가 또는 그 변경인가를 받은 자 다음에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 5,000만원 이하의 벌금에 처한다.(법§51) 1)속임수 그 밖의 부정한 방법으로 부동산투자자문회사의 등록을 한 자 2)법 제25조제1항의 규정에 위반하여 자산을 운용한 자 3)법 제26조제1항 또는 제2항의 규정에 위반하여 부동산개발사업에 투자한 자 4)법 제27조제1항 또는 제3항의 규정에 위반하여 자산을 운용한 자 5)법 제29조의 규정에 위반하여 자금차입을 한 자 6)법 제30조의 규정에 위반하여 동조 각호의 1의 자와 거래를 한 자 7)법 제49조의2제1항제1호의 규정에 위반하여 자산을 운용한 자 다음에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처한다.(법§52) 1)법 제3조제3항의 규정에 위반하여 부동산투자회사의 명칭을 사용한 자 2)주식청약서 또는 투자설명서를 제공하지 아니하거나 허위로 작성하여 제공한 자 3)법 제15조제3항의 규정에 의한 처분명령을 위반한 자 4)법 제23조제4항의 규정에 위반하여 부동산투자자문의 명칭을 사용한 자 5)법 제24조제1항 또는 제2항의 규정에 위반하여 부동산을 처분한 자 6)법 제24조제3항의 규정에 의한 실사보고서를 작성하지 아니하거나 허위로 작성한 자 7)법 제33조의 규정에 의한 행위준칙을 위반한 자 8)법 제35조제3항의 규정에 위반하여 유가증권을 증권예탁원에 예탁하지 아니한 자 9)법 제36조제3항의 규정에 위반하여 자산을 구분관리하지 아니한 자 10)법 제37조의 규정에 위반하여 투자보고서를 작성하지 아니한 자 11)법 제40조제1항의 규정에 의한 인가를 받지 아니하고 동조동항 각호의 행위를 한 자 12)법 제41조제2항의 규정에 의한 시정명령 또는 보완명령을 이행하지 아니한 자 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인 사용인 기타 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 법 제50조 내지 제52조의 위반행위를 한 때에는 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에 대하여도 각 해당 조의 벌금형을 과한다.(법§53) 2. 과태료 가. 과태료부과대상 다음에 해당하는 자는 500만원 이하의 과태료에 처한다.(법§54①) 1)법 제26조제3항의 규정에 위반하여 부동산개발사업에 투자한 자 2)매분기 또는 결산기의 재무제표나 투자보고서를 비치 공시하지 아니하거나 열람에 제공하지 아니한 자 3)법 제39조제1항의 규정에 의한 자료의 제출이나 보고명령을 이행하지 아니한 자 4)법 제39조제2항의 규정에 의한 조치를 이행하지 아니한 자 5)법 제41조제1항의 규정에 의한 보고의무를 이행하지 아니한 자 6)법 제49조의6제2항의 규정에 의한 검사를 방해하거나 자료의 제출 또는 보고명령을 이행하지 아니한 자 나. 과태료의 부과 징수 과태료는 건설교통부장관이 부과 징수한다.(법§54②) 과태료처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 날부터 30일 이내에 건설교통부장관에게 이의를 제기할 수 있다. 과태료처분을 받은 자가 이의제기기간내에 이의를 제기한 때에는 건설교통부장관은 지체없이 관할법원에 그 사실을 통보하여야 하며, 그 통보를 받은 관할법원은 비송사건절차법에 의한 과태료의 재판을 한다.(법§54③④) 이의제기기간내에 이의를 제기하지 아니하고 과태료를 납부하지 아니한 때에는 국세체납처분의 예에 따라 이를 징수한다.(법§54⑤) (법제처 행정법제국 법제관)