1. 질의요지

「공동주택관리법」 제35조제1항에서는 공동주택(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제1호에 따른 “공동주택”으로서, 이 조에서는 일반인에게 분양되는 복리시설을 포함하며, 이하 같음)의 입주자등(각주: 입주자와 사용자를 말하며(「공동주택관리법」 제2조제1항제7호 참조), 이하 같음) 또는 관리주체(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제10호에 따른 “관리주체”를 말하며, 이하 같음)가 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위(제1호), 공동주택을 증축·개축·대수선하는 행위(각주: 「주택법」에 따른 리모델링은 제외함)(제2호) 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 시장·군수·구청장에게 신고를 하여야 한다고 규정하고 있는바,

  「공동주택관리법」 제35조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우, 입주자대표회의(각주: 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 「공동주택관리법」 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말하며(「공동주택관리법」 제2조제1항제8호 참조), 이하 같음)가 같은 항에 따라 시장·군수·구청장(이하 “시장등”이라 함)에게 허가신청 또는 신고를 하여야 하는 자에 포함되는지?

2. 회답

  이 사안의 경우, 입주자대표회의는 「공동주택관리법」 제35조제1항에 따라 시장등에게 허가신청 또는 신고를 하여야 하는 자에 포함되지 않습니다. 

3. 이유

  법의 해석에 있어서는 법령에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 다른 해석방법은 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(각주: 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 「공동주택관리법」 제35조제1항에서는 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위(제1호) 등을 하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장등의 허가를 받거나 시장등에게 신고를 하여야 한다고 규정하여, 같은 항에 따라 시장등에게 허가신청 또는 신고를 할 수 있는 자를 “입주자등 또는 관리주체”로 한정하여 규정하고 있습니다.

  그런데 「공동주택관리법」 제2조제1항에 따르면 “입주자등”은 입주자와 사용자를 말하고(제7호), 이 경우 “입주자”는 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을(제5호), “사용자”는 공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외함) 등을 말한다고 규정하고 있으며(제6호), “관리주체”는 공동주택을 관리하는 관리사무소장, 주택관리업자, 임대사업자 등을 말한다고 규정하고 있고(제10호), “입주자대표회의”는 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 구성하는 자치 의결기구를 말한다고 규정하여(제8호), ‘입주자대표회의’를 ‘입주자등’ 및 ‘관리주체’와 개념상 구별하여 정의하고 있는 점을 고려하면, ‘입주자대표회의’는 ‘입주자등’ 또는 ‘관리주체’에 해당하지 않으므로(각주: 법제처 2016. 3. 14. 회신 15-0840 해석례 참조) 「공동주택관리법」 제35조제1항에 따라 시장등에게 허가신청 또는 신고를 하여야 하는 자에 포함되지 않는다고 보는 것이 문언상 타당합니다.

  그리고  「공동주택관리법」 제35조제1항에서는 공동주택의 ‘입주자등’ 또는 ‘관리주체’가 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장등의 허가를 받거나 시장등에게 신고를 하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제35조제1항 및 별표 3에서는 같은 법 제35조제1항 각 호의 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준을 구체적으로 규정하면서 일정한 경우(각주: 「공동주택관리법 시행령」 별표 3 제3호 신고기준란 등 참고)에 대해서는 ‘입주자대표회의’의 동의를 거쳐 시장등에게 신고를 하도록 규정하고 있는 점,「공동주택관리법」 제28조 및 제29조제2항에서는 계약서의 공개의무, 장기수선계획의 검토 및 조정 의무 등의 주체를 ‘관리주체’와 ‘입주자대표회의’로 구분하여 명시하고 있고, 같은 법 제37조제1항에서는 하자보수청구권자로 입주자(제1호), 입주자대표회의(제2호), 관리주체(제3호) 등을 각 호에서 구분하여 규정하고 있으며, 같은 법 제65조의2제2항에서는 경비원 등 근로자에 대한 보수지급의 의무를 입주자, 입주자대표회의 및 관리주체 등에게 부과하도록 규정하고 있는 점에 비추어보면, 「공동주택관리법」에서는 공동주택의 관리에 관한 권리나 의무의 주체를 정함에 있어 입주자등, 관리주체 및 입주자대표회의를 명확하게 구분하여 규정하고 있으므로 같은 법 제35조제1항에 따라 시장등에게 허가신청 또는 신고를 하여야 하는 자인 공동주택의 입주자등 또는 관리주체에는 입주자대표회의가 포함되지 않는 것으로 해석하는 것이 규정 체계에 부합하는 해석입니다.

  아울러 「공동주택관리법」 제14조제11항 및 같은 법 시행령 제14조제2항제11호에서는 ‘입주자대표회의’의 의결사항으로 같은 법 제35조제1항에 따른 공동주택 공용부분의 행위허가 또는 신고 행위의 ‘제안’을 규정하고 있는 한편, 같은 법 제63조제1항제6호에서는 ‘관리주체’가 수행하는 업무 중 하나로 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행을 규정하고 있어, 공동주택 입주자등을 대표하는 의결기구인 ‘입주자대표회의’는 ‘관리주체’와 구분되는 역할을 수행하고 있는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.  
 
  따라서 이 사안의 경우, 입주자대표회의는 「공동주택관리법」 제35조제1항에 따라 시장등에게 허가신청 또는 신고를 하여야 하는 자에 포함되지 않습니다.


  공동주택관리법
제35조(행위허가 기준 등) ① 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 시장·군수·구청장에게 신고를 하여야 한다. 
  1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위
  2. 공동주택을 증축·개축·대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외한다)
  3. 공동주택을 파손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외한다)
  3의2. 「주택법」 제2조제19호에 따른 세대구분형 공동주택을 설치하는 행위
  4. 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위
  ② ∼ ⑥ (생  략) 
<관계 법령>