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1. 질의요지

건축주 등의 의도적인 행위가 아닌 기상현상 등에 의하여 지표면이 침하되어 당초 지하층이 지상층이 되면서 건축물이 건축법령상 기준에 부적합하게 된 경우 「건축법 제69조」의 규정에 의하여 허가권자가 시정조치를 내릴 수 있는지 여부

2. 회답

「건축법」의 규정에 따라 적법하게 허가를 받아 건축된 건축물이 기상현상 등에 의하여 지표면이 침하되어 당초 허가받은 지하층이 지상층으로 바뀌어 건축물이 건축법령에 위반된 상태가 된 경우에도 건축허가권자는 「건축법 제69조제1항」의 규정에 따라 당해 건축물의 위법상태의 시정을 위해 필요한 조치를 명할 수 있다고 할 것입니다.

3. 이유

○ 「건축법 제10조」의 규정에 의하면, 건축주는 건축허가 또는 신고사항을 변경하고자 하는 경우에는 변경 전에 허가권자의 허가 또는 신고를 받도록 되어 있는바, 건축허가 시 허가권자는 「건축법」상 제반 규정에의 적합여부 뿐 아니라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 용도지역·지구 안에서의 건폐율·용적률 및 각종 행위제한, 그 밖의 법령상 각종 행위제한 규정에의 적합 여부를 확인한 후 허가를 하여야 하므로, 당초 허가사항을 변경하는 것은 위에서 언급한 제반 규정에의 적합 여부를 다시 검토하는 등 사실상 새로운 허가와 다름이 없기 때문에 변경사항에 대하여도 사전에 허가를 받거나 신고를 하도록 하는 것입니다.○ 또한, 「동법 제69조제1항」의 규정에 의하면, 허가권자는 대지 또는 건축물이 「동법」 또는 「동법」의 규정에 의한 명령이나 처분에 위반한 경우에는 「동법」의 규정에 의한 허가 또는 승인을 취소하거나 건축물의 철거·개축·증축·수선 등 필요한 조치를 명할 수 있다고 되어 있는바, 이는 적법하게 건축된 건축물에 대하여도 지속적으로 적법한 상태를 유지하도록 하고 사후에 위반상태가 발생한 경우에는 허가권자가 이의 시정을 명할 수 있도록 함으로써 건축물의 사후관리에 유의하도록 하기 위함입니다.○ 건축주가 「건축법 제8조」의 규정에 따라 적법하게 건축허가를 받아 지하 1층 지상 2층의 주택을 건축하고 「동법 제18조」의
 규정에 따라 사용승인을 받은 후, 당해 주택에 접한 지표면이 폭우로 인하여 토사가 유실되어 그 위치가 낮아지게 됨으로써 지표면 아래에 있는 층의 바닥과 지표면까지의 평균높이가 당해 층높이의 2분의 1 이하가 되어 「동법 제2조제1항제4호」 및 「동법시행령 제119조제1항제10호」의 규정에 의한 지하층의 산정기준에 부적합하게 되면서 당초 건축허가 및 사용승인내용과 달리 지상 3층 건물로 변경된 경우, 이는 「동법 제69조제1항」의 규정에 의한 위반건축물 등에 대한 조치를 명할 수 있는 요건이 되며, 당해 시정조치는 위반상태에 대한 건축주 등의 고의·과실 여부를 고려하고 있지 아니하므로 불가항력적인 자연현상으로 인하여 위반상태가 발생하였더라도 건축물의 위반상태가 지속되는 것을 허용할 수는 없을 것인바, 허가권자는 당해 건축물에 대하여 원상복구 등 필요한 조치를 명할 수 있다고 할 것입니다.